房地产：房价平稳有利从政策转至股票本身

事件。国务院14日召开常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。主要包括四项措施： 　　一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 　　二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 　　三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 　　四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 　　舆论的压力可能是导致本次会议召开重要原因之一。本次会议与国务院在9日召开的常务会议仅事隔5天，上次会议中除了市场预期内的二手房营业税优惠在年底到期，明确提出了其他优惠政策不变，在事隔几天后再次开会讨论房地产，我们认为来自舆论的压力可能是促成本次会议的重要原因。 　　主要措施集中在供给。上面提到抑制房价快速上涨的措施主要集中在供给层面，由于房屋建设供给的低弹性，短期效果不会很明显。但根据目前新开工的增长和政府对增加普通住房供给的态度分析，明年中期供给将实质形成，届时供求关系会得到缓和，房价将得到抑制。 　　抑制投资购房有利于行业长远发展。政府对地产的态度仍没有发生根本改变，本次会议也再次提出了继续支持居民自住和改善型住房消费。但未来会通过加大差别化信贷政策执行力度来抑制投资性购房，也即会进一步提升投资购房的信贷成本来挤出这部分需求。投资购房需求弹性大且不够真实，通过抑制投资需求来使房价平稳对行业长远发展有利，因为这更能够延长行业的上升期。从拿地方面对上市公司而言也有好处，目前部份开发商对市场未来预期过高导致高价地的频繁出现，加大了上市公司的扩张难度，而对房价和地价预期的理性回归对上市公司的资源拓展和长远发展都更为有利。 　　投资策略。决定地产股投资价值的根本还是基本面和估值水平，政府已经明确表态首次购房实行七折利率和改善型自住房提法短期不会取消，而明年上半年的金融环境也不会比目前更差，所以我们不认为行业的基本面开始走下滑之路。从另外一个角度，目前房价越涨而股价越低迷的原因是政策预期所导致，而房价如真能够得到平稳，市场会将注意力从政策转移至股票本身，目前行业内重点公司10年市盈率在16－18倍，并且上述估值是能够得到预收款层面的保证的。所以我们的投资建议是逢低增持，重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、信达地产、冠城大通、北京城建、安徽水利、昆百大、南通科技。

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