调控密集出台剑指投资投机性需求

房地产调控政策近期密集出台。12月9日,国务院常务会议取消二手房营业税优惠政策,紧接着在12月14日的国务院常务会议中提出,房地产调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,其中明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。日前财政部等五部委联合发文要求加强土地出让收支管理。 　　国家出台这些调控政策的目的很明确,就是抑制投资投机性购房,保障房地产市场规范、稳定发展。在2008年下半年五次降息以及国家出台一系列优惠政策的刺激下,今年以来房地产市场经历了从冰点走向沸点的过程。大家对房地产作为商品房这种特殊商品的投资属性认识深刻,一线城市商品房销售价格已超过前期高点,而股市只恢复到了前期高点的一半。因此,今年下半年以来房地产投资性需求释放速度快速增长,泡沫化趋势日益明显,这也是引发国家出台调控政策的主要原因。 　　虽然近期房地产板块由于受到政策面调整的影响连续下挫,但是笔者分析影响房地产板块的几个关键因素并没有根本改变。第一、国家对房地产市场的根本定调并没有改变,在前期结束的中央经济工作会议中国家对房地产行业的定调重点依然为支持居民自主和改善性购房需求,并提出了积极稳妥推进城镇化政策。城镇化有两种方式,一种方式是农村转变为城市,另外一种方式是城市范围不断扩大。这两种城镇化的方式无论是哪一种都会有效增加商品房的需求,有助于房地产市场长期发展。 　　第二、房地产板块业绩增长预期没有改变。今年前三季度,房地产板块实现预收账款1887亿元,同比增长63.3%,占2008年营业收入比重为90.7%,为未来两年业绩释放提供一定保障。主要地产公司2010年净利润增长均在30%以上,房地产板块也是目前业绩确定性最高的行业之一。 　　第三,房地产市场的供需矛盾并没有有效缓解。经过前期的热销,一线城市商品房去库存化进程大大加快。以北京为例,按照目前销售速度,存量房消化完毕只需4个月。虽然目前房地产开发投资进程明显加快,但最快在明年下半年才会形成有效供给,目前供求矛盾依然突出。 　　第四、温和通胀预期并没有改变。11月份CPI已由负转正,明年物价水平处于温和通胀是大概率事件,而历史数据表明,通胀率和房地产投资以及房地产价格指数呈现明显正相关性,因此房地产价格坚挺的预期也没有改变。综合以上四点原因,我们对房地产行业维持“推荐”评级。

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