地产调控从土地入手 其他措施将陆续出台

12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,首付款不得低于50%,未缴清全款的,不得核发土地使用证,缴清土地出让金前不得再拿地。这是对国务院常务会议“国四条”的首个具体落实文件。 　　业内人士认为,该政策能够在一定程度上打击开发商的囤地行为,为土地市场降温,同时促开发商加速开发和销售,有利于遏制房价过快上涨。但是,对实力雄厚的开发商影响一般,而对中小型开发商打击力度较大,有利于企业优胜劣汰,未来强者恒强。房地产行业的调整大幕刚刚拉开,各部委配套调控措施还将陆续出台。 　　遏制房价上涨先要打击囤地 　　在全国主要城市地王频出、开发商不计成本拿地的背景下,业内人士认为,高房价的背后是高地价,遏制房价上涨就要打击囤地。 　　亚豪机构市场总监郭毅接受证券时报记者采访时认为,开发商目前拿地过程中可“以小博大”,用少量资金就能参与竞拍高价土地,加剧了土地市场竞争激烈程度。此次提高土地出让首付款比例,实际上是提高了对开发商融资成本和资金运转能力的要求,能为过热的土地市场降温。另外,通知中要求“拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动”,也会加快土地开发、上市速度,能够起到增加市场有效供给的作用。 　　民生证券房地产行业分析师王新亮也认为,目前高房价的主要推手之一就是“高地价”,一方面是土地拍卖价格高,另一方面是开发商囤地,在土地买卖环节存在利润。该政策出台将部分程度收紧开发商的资金链,打击了开发商的囤地行为,同时在资金链受到挤压的情况下,迫使开发商加速开发,加速商品房的销售,以回笼资金。 　　中投证券房地产行业首席分析师李少明认为,短期来看,该政策能够加快开发商推盘以回笼资金支付地价,在此背景下,期房可售量低的城市,房价上涨趋势有望得到控制。同时, 该政策还有助于遏制开发商盲目抬高地价、大量囤地的行为,火爆的土地市场随时可能降温,部分城市的房价上涨也有望得到遏制。 　　但广发证券房地产行业分析师则认为,由于当前我国土地转让收入归地方财政所以,地方政府推高地价意愿较强,而该政策虽然抑制开发商的拿地冲动,但降低地价效果不够强烈,没从根本解决地价高企的问题。 　　某大型国企开发商接受证券时报记者采访时也认为,由于土地的稀缺性,长期价格上涨是必然趋势,该政策短期对地价房价影响不大。 　　促进房地产企业优胜劣汰 　　郭毅认为,通过强化土地出让金的缴纳,考验的是开发商融资能力,增加了融资成本,但也可能会造成寡头现象的集中,强者恒强。 　　王新亮也认为,该政策对现金流充裕、融资能力较强的开发商影响较小,而对于现金流状况一般、融资能力不突出、未付土地款超过自身筹融资能力的开发商形成压力,未来,房地产行业内两极分化的现象将成常态。 　　中银国际的房地产行业分析师指出,土地公开出让市场回归理性将有益于行业的长期健康发展,而资金实力雄厚的开发商、尤其是央企和国企将在未来的土地资源争夺中将获得更多主动权。 　　而对于未来可能造成垄断的说法,上述大型国企开发商并不赞同。他认为,大型开发商主导的房地产市场竞争格局已经形成,这有利于市场更加稳定发展。 　　李少明也认为,该政策有利于行业优胜劣汰,有利于行业龙头及实力公司更好的发展。 　　调控政策或陆续出台 　　王新亮认为,针对房地产行业的调控政策还将由各部委陆续推出,政策渐紧将再次考验房地产企业的经营能力。从供求角度来看,明年上半年供不应求的态势仍难扭转,如果明年上半年房价依然在供求失衡作用下小幅上涨,不排除政府出台更为严厉的行业政策。 　　光大证券房地产行业分析师赵强接受证券时报记者采访时表示,从目前来看,政策明显偏紧了,未来还会出台一系列调控政策,这一系列政策效果在3个月内将显现。 　　李少明认为,在当前中国经济增长基础依然薄弱,外围经济复苏缓慢,居民收入增长需要时间,行业政策环境趋紧的高房价背景下,主要城市的购房意愿将被削弱。有关二套房贷政策从严以及房价上涨过快的城市尚未有具体措施,预计后续仍有相关政策出台的可能。

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