调控政策进密集期 明年楼市或晚期扩张

2009年是楼市由低潮迅速转向高潮的一年,从低谷迅速创出新高,房价上升速度超过了2007年。随着年底的临近,各地房价不断创出新高,政府对房产的宽松政策有收紧的趋势。首先政府结束了税收的优惠,同时重申二套房首付四成,并且表态将控制房价的上升。“2010年刺激政策逐步退出,”中金公司研究员白宏伟说。而北京莫尼塔研究公司发布的策略报告认为:2010年,中国楼市进入晚期扩张阶段。      预期政策进入密集期      “收紧的政策可能会密集出台,”有业内人士预期。      在此预期之下,11月开始,房地产上市公司股价开始进入下行趋势。当前的利率环境和历史上相比仍然处在很低的位置,这种低利率环境维持得越久,越会对楼市提供充足的“增长弹药”,而实际房贷利率的提升最终对销售的压制作用还会再延迟1-2个季度才可能出现。因此当前仍在维系的低利率环境在明年上半年仍在为楼市提供支撑。      “2008年三季度到2009年一季度,政策逐渐从坏变好,市场表现很坏。2009年一季度到2009年末,政策表现很好,市场逐渐从坏变好。”国泰君安研究员孙建平认为,2010年1月到5月房地产市场和政策依然处于双好组合中,2010年中期前后政策很有可能从好变为中,在政策走中和供给增加压力下,市场有可能从好走向中。“政策变化对资本市场房地产板块的影响程度取决于政策走中的力度和节奏,本质是中央在房价与经济复苏之间的抉择。”      孙预测了两种可能发生的情况,一是房价涨幅放缓甚至下降,交量萎缩。但是量价下跌严重打击开发商开工投资和拿地的信心,影响房地产产业链景气和地方土地财政,经济复苏趋势难以维持,可能二次探底。二是支持房价继续上涨,不对一线城市房价传递政策信号。收益使开发商开工投资和拿地信心继续高涨,房地产产业链和土地财政兴旺,经济复苏。成本是高房价和高地价恶性循环,成交量逐渐萎缩,若出口等不能复苏则经济复苏趋势不可持续。     也就是说,两种可能的结果都是可能二次探底,调整的预期较大。      莫尼塔北京研究公司则认为二套房政策在今年年底,最迟明年一季度内可能完全收紧。2010年全年商品房销售面积同比增速为15%-23%,高于市场平均预期。同时,后期供给的不断增加也使得地产市场逐渐进入“补库存”阶段,2010年的房价涨速相对2009年会出现明显趋缓。      2010年整体的货币政策可以用“宽货币,紧信贷”来描述,即使明年的信贷投放只有6.5万亿的规模,全年M2[用来反映货币供应量的重要指标。广义货币（M2）=M1+储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）]也能够完成17%左右的同比增长。在通胀不显著失控的前提下,2010年M2同比17%的增长率仍使得“剩余流动性”继续保持宽松,这将对地产市场构成持续而坚实的支撑。对政府而言,继续保持当前极度宽松的房贷政策是极度危险也是完全没有必要的,2010年的地产政策必须从当前的“激发态”向“基态”回归。      孙建平则认为,市场和行业趋势没有出现反转式变化,且主流公司2010年业绩保持45%增长通过预售基本确定,目前行业一线公司10年估值17倍左右、二三线主流公司10年估值14倍左右,估值吸引力上升,维持行业增持投资评级。     内资主导资金来源      除市场出现调整外,投资主体也会有所变化。      “国内部分新兴投资者将会令人注目,当中包括国内保险资金。即将实施的新《保险法》将会明确规定允许保险资金投资房地产,预期保险资金在来季开始会活跃于房地产市场。”DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平表示,国内私募股权基金及信托亦值得注意,因为这些基金资金充裕,并会寻找可增值的物业投资机会,其回报要求又低于进入中国市场的外资。      叶续称,国内房地产投资信托基金亦将成为新焦点,他表示:“虽然有关国内房地产投资信托基金的方案仍未决定它将限于机构投资者参与抑或公开上市,但目前上海、北京、天津已成为国内最热门的三个试点城市,以上海浦东新区为例,该区已对成为试点准备就绪,计划汇集区内优质物业的未来租金收益权设立信托,通过银行同业市场发行。国内房地产投资信托基金可为物业业主或发展商提供额外的融资途径,亦可为市场带来新的投资产品。”      叶指出,外资仍将透过重组其物业投资组合,或是与国内信托或证券公司组成合资项目,透过提供资产管理平台以便更容易地集资,在内地市场保持活跃。      根据国家发展和改革委员会及国家外汇管理局近期的通告,国内投资资金投向国外的程序有望得到简化,内资将有更多途径到国外投资。      叶总结:“随着内地企业进行国外投资的规定得到放宽,预料内地新兴投资者如保险资金、私募股权基金及信托,以及短期内有望成立的国内房地产投资信托基金,将会成为大陆房地产投资市场的新兴力量,吸引世界各地投资者的目光。”

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