楼市泡沫之辩：政策密集出台 房价是涨还是跌？

在业界看来，房地产"泡沫"一说虽然被广泛使用，然而"泡沫"本身却是概念不清的一词，因此也极易引起经济学家的争论。针对房地产是否存在泡沫、政策密集出台下明年房价究竟是续涨还是下跌等热点问题，记者近日采访了三位知名经济学家。

鲁政委：泡沫仍在正常范围

兴业银行[37.50 -1.39%]资深经济学家鲁政委表示，今年上海和深圳楼市出现了一个新现象，几年前上海汤臣一品的房屋卖不动，但是今年，比它更贵的星河湾被一抢而空，说明目前的楼市已经出现了和以往不同的趋势，因此房地产泡沫还处于正常范围内。

对于明年楼市，鲁政委指出，地产商会不会降价，取决于需求方买不买和房地产商资金链是否紧张。今年以来，房屋定金和预付款的比率上升非常快，这表明下半年成交量的下降并不是因为没人买，而是因为没东西卖；至于房地产商资金链，今年房地产商资金来源增速要高于地产投资增速，且最近大的银行还在给一些龙头地产商授信，因此明年大部分时间地产商资金链不会太紧张，他们没必要降价。

对于房产投资，鲁政委表示要警惕在二三线城市买房，虽然在明年短期内二线城市的房价因为基数较低，涨幅要比大城市更高，但在更长时间段，投资中小城市是不安全的。此外，买二三线城市的地产商股票也不安全，因为信贷额度一紧，银行将首先支持地产龙头企业，小地产商将变得很脆弱。

孙明春：泡沫迹象已经出现

野村证券中国首席经济学家孙明春认为，2008年楼市之所以出现价格调整，是因为存在明显的供大于求的问题，但是从长期看，巨大的城镇化进程、巨大的需求提升、快速持续的收入增长，还有抵押贷款融资不断渗透等因素，都可在中长期内支撑市场。

据孙明春的预计，如果以2008年开始为起点，那么全国平均住房价格可能会从顶峰下跌20%，但跌幅不会超过30%，因为在出现这样的跌幅之前，政府应会采取一系列的措施。此外，楼市调整的时间也不会超过三年。

事实上，随着宏观环境今年以来发生改变，2008年开始的楼市调整幅度仅仅从高峰下跌了7.2%，进入今年以来，市场开始出现惊人回暖。孙明春指出，目前的回暖主要是中国大规模刺激计划的结果，在需求提升的同时，投机性的购买同样得到了刺激。在孙明春看来，房地产市场的泡沫迹象已经出现，考虑到宽松的流动性可能会进一步延续，泡沫是难以避免的，并且只会越来越大，甚至可能超过2007年。

王庆：供应增加将遏制房价上涨

在2008年9月初中国房地产市场最困难的时候，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆曾发表评论，指出中国房地产市场没有泡沫，理由是随着政策环境恢复正常，房地产作为经济增长引擎会起到非常重要的作用。

一年以后的现在，王庆表示，"泡沫"是个无法证伪的命题，唯一可以判断的是房产的价格走势，因此要避免陷入泡沫之争。王庆认为，明年房价很难下跌，但也难有大幅上涨。他指出，房地产市场是经济基本面决定的，如果从基本面判断，2009年楼市上涨那么快，就是因为2008年政策环境非常恶劣，房地产企业开工速度非常慢，2009年需求回暖相当快，结果导致供给跟不上，这个问题在2009年下半年表现得尤其突出。他指出，中国经济在上升，资产价格如果反映了实际基本面，地价也应该不断上升，只是短期内上升太快了，房价不断创新高才引起了大家的普遍关注。

王庆预测，上述供给不足的现象在明年前几个月还会存在，但是2009年这么多开工项目将在明年供给层面有所反映，也会导致房价上涨的势头被部分遏制。尤其是三四线城市，对供给的反应将相当快。

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