楼市调控大幕拉开 房价回落半年后见分晓

对于昨日国办以通知形式出台的十一条地产调控政策,接受采访的业内人士认为,政策短期内会对房地产的成交量产生显着影响,但对房价的影响也许要到半年后才能显现。未来是否出现上调利率的政策才是影响房地产市场的关键。 　　利率是否调整最关键 　　“这可能是去年底以来中央出台的最有力度的地产调控政策,相信会对抑制房价过快上涨产生重要影响。” 格致中和地产机构青忠贵昨日表示。 　　青忠贵表示,相比于早前出台的税收、打击囤地、提高土地出让金首付比例等政策,按揭房贷政策的调整是影响房地产市场最重要的政策,2007年房地产市场从盛到衰,以及2009年房地产市场快速反弹并迅速繁荣,都与中央的房贷政策的调整有关。这次政策与2007年9月出台的调控政策类似,肯定也会对市场产生重要影响。此次政策与当时政策的不同之处是,当时除了提高二套房首付比例外,贷款利率也上调。 　　青忠贵同时认为,这个政策与去年年底的中央经济工作会议精神相比,也有很大的调整和改变。主要表现为,“改善性住房”的优惠政策在这一次的政策中还没有提及。很明显,此次针对二次购房的首付比例提高是一个一刀切的政策。这表明了中央对房地产市场的态度发生了变化,是一个值得高度关注的政策动向。 　　不过,深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷认为,目前中央的政策调控力度还不够,提高第二套住房的首付比例,虽然会对房地产投资产生一定影响,但是不如提高贷款利率的作用大。因为提高首付比例,只会提高房地产交易的短期成本,对抑制房价快速上涨的效果不大,很多炒房者还是支付得起。只有提高房贷利率,增加购房的长期成本,才会地对房地产市场产生重要影响。 　　长城证券分析师黄林清也认为,此次中央出台的政策要好于预期。主要表现是,此次政策对二套房的贷款利率没有明确,仍旧是由银行严格按照风险定价。此前市场预期,二套房的贷款利率将会提高为正常水平的1.1倍。 　　短期市场会形成观望 　　对于该政策对房地产市场的影响,青忠贵认为,政策出台后,短期内房价可能还会继续按照惯性向上冲,但是涨幅不会很大。因为政策的出台主要是为了抑制房价的过快上涨,抑制房地产投机行为,不完全是为了打压房价。而且目前房地产公司也没有降价销售的巨大压力。 　　首先去年房地产市场火爆,很多房地产公司不存在资金压力;其次目前市场上房子的供求关系也对房地产公司有利。因此,政策对房价调控的效果估计要过半年之后才能显现。从历史来看,2007年9月的调控政策也是过了半年之后,才出现房价的调整。而且,2007年的宏观经济形势因受到金融危机的影响,处于下滑之中;2010年中国的经济则处于回升状态。但是政策对成交量的影响将会非常显着。原因是提高二套房的首付比例将提高购房成本,同时也使得购房者形成对房价走势形成新的预期,观望情绪将会变浓。可以预见,成交量大幅下降的情形将会很快出现。 　　黄林清认为,政策对成交量的影响将有两个阶段,首先是因为政策的出台,购房者出现观望,成交量下降;持续一段时间后,如果房价没有下跌,成交量又会重新增长。黄清林认为,根据当前的房地产形势,房地产开发商下调价格的动力不足,而且在提高二套房首付比例后,银行的风险基本得到控制,面对激烈的竞争,银行也有更强的动力降低利率争夺客户,这些都会对房价提供支撑。可以预见,只要央行对二套房的贷款利率不提出一刀切的上调政策,房屋按揭的信贷政策仍将很宽松。 　　对房地产公司,青忠贵认为,政策的出台对房地产企业的开工有一定的影响,投资规模会有所收缩,但是房地产公司调控开发量的空间有限。原因是,房地产企业的开工建设都有非常细致的规划和流程,不可能随意地根据外部环境的变化缩减或者增加开工建设的数量。正如2009年房地产火爆的时候,房地产公司不可能快速增加供给一样,房地产公司也不可能随着新的政策出台而大幅缩减开工量。事实上,从目前的公开信息来看,不少大型房地产公司2010年的销售目标均比2009年提高了30%左右。

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