一线城市二手房交易量全线下跌

伴随着２０１０年年初北方暴雪寒潮的肆虐，一线城市二手房的交易量也急速下滑，但价格仍处于高位运行。有人惊呼二手楼市已陷入僵局，并将进入“小冰河期”，但也有观点认为，刚性需求将牵引一线城市二手楼市走出观望，价格也会平稳上升。　　　　二手房的交易线路折射了政策的影响深远　　　　中原领先指数系统数据显示，２００９年１２月份以来，京、津、沪、穗、深等五个一线城市二手住宅价格指数持续上扬，涨幅均超过３０％。其中，深圳涨幅近６０％居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。　　　　２００９年底，中央政府密集出台各项调整政策，“营业税征收年限２改５”对二手房市场影响最为显著，市场观望情绪开始蔓延。受此影响二手楼市陷入僵局，１２月下旬成交量迅速下滑。分城市来看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超过２０％，上海和广州成交量下滑幅度相对较小。价格方面，上海和广州涨幅超过３％，其余城市价幅介于２％至３％之间，各城市价格涨幅比较接近。　　　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，１月１日至１４日，共签约二手住宅４８００套，而上个月同期，签约二手住宅为１７９８１套，环比下降了７３．３％。　　　　据天津市国土房管局的统计数据，２００９年１２月２８日至２０１０年１月３日，包括元旦假期３天，天津二手房共成交２３０５套，成交面积２０．９万平方米，环比下降了３７．３％；成交均价为每平方米６１５０元，环比上涨了０．３％。尽管有“末班车”效应在起作用，但交易数量急速下降的趋势已有端倪。　　　　新年第一周的１月４日至１０日，天津全市二手房共成交８２５套，成交面积６．６万平方米，环比下降了６８．５％；成交均价为每平方米６６３０元，环比上涨了７．８％。从数据上看，量跌价升的态势符合二手楼市受政策影响的规律。　　　　二手楼市僵局的背后　　　　与新建住宅相比，二手房市场受新政的影响更大，因此交易量下降更多。中原地产三级市场部区域总监朱庆江分析认为，一线五大城市二手房交易量出现“集体跳水”，背后有四个因素。　　　　首先是二手房“营业税征收年限２改５”政策所造成的“末班车”效应。营业税是二手房交易很重要的税种之一，去年年底国家出台的营业税新政造成交易量猛增，甚至出现“井喷”，而买卖双方排队交易办证则成为都市一景。　　　　其次是元旦后、春节前时段的“过年效应”。从２００３年至现在二手房的交易规律来看，许多买方为了在春节前能搬家，但还要给自己留出一段时间来进入简单装修，于是集中在元旦前争取完成交易，造成元旦前后交易量悬殊。　　　　再次是从２００９年初的楼市低迷，逐渐发展到年末的火爆异常，买方度过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期，所以造成去年底与今年初交易数量的巨大落差。其实，从交易数据来看，２０１０年初二手房环比下降大，但与２００９年１月初同期相比，交易还是上涨的。　　　　四是因各城市的一些买卖方签约后并没有立即过户，交易数据没有进入各地房地产交易系统，数据有一定的滞后性，预计１月底、２月初，统计数据将缓慢上升。　　　　预计今年交易不会低于去年　　　　朱庆江说，国家出台政策的初衷，并不是打压房地产市场，而是必要的调整。年初的波动过后，二手楼市会逐步趋于平稳。预计三季度后，国家的金融政策可能将出现小幅调整。从二手房的地段优势和稀缺性上来看，２０１０年的交易量不会低于２００９年。价格方面不会出现大的上涨，有些业主可能会跟着新建住宅上调房价，但不会成为主流。　　　　中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰也表示出同样的观点：“２０１０年二手房成交量预计将会出现回调，但是整体情况不会太差，因为二手房市场依旧存在着刚性需求。”　　　　在蒋云峰看来，每年购买二手房的人群中，都会有一定比例的拆迁户，而一线五大城市的经济正处于企稳向好的阶段和快速回暖期，因此都会有不小的拆迁量。与新建商品住宅相比，二手房除了总价较低外，一些位置好、配套成熟的二手房将成为学区房、婚房、养老房的首选。　　　　对于一线城市二手房的价格，蒋云峰也认为２０１０年二手房价涨幅不会太大，市场整体会呈现比较稳定的局面。交易过程中即使抬价也不会提高太多，不大可能出现２００９年后半年一度出现房主坐地涨价的情况。

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