沪上房贷新政就等定调 “改善性住房”没了

国务院办公厅日前发布通知，强调二套房贷首付比例不得低于40%，不过对于贷款利率并未有明确说法，只是强调“严格按照风险定价”。据记者了解，沪上银行对于“新政”大多持观望态度，一切都有待总行下发细则

　　“改善性住房”没了

　　国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确表示金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%”。记者注意到，在上述通知中，并没有提到去年底今年初业界争论的焦点―――“改善性住房”。业内人士表示，从政策层面来解读，这意味着未来关于二套房贷的认定将从此一刀切，但凡家庭购买的第二套住房都要求首付4成。

　　知情人士告诉记者，自2009年国务院出于刺激房地产市场的考虑推出了“改善性住房”概念后，在银行房贷部门的案头，注明“改善性住房”的材料越来越多，上述材料一旦获批，贷款标准将参照首套房贷“2成首付、7折利率”标准执行。不过，由于改善性住房与家庭第二套住房的定义在多个方面存在重叠，此前政策又未细化两者区别，部分银行出于吸引客户、做大房贷业务的考虑，都尽量把二套房定义为改善性住房。由此造成全国各城市，或者同一城市不同银行二套房贷市场标准不一的混乱局面。

　　针对时弊，管理层这一次的一刀切，显然切到了点子上。不过，据记者调查，沪上部分银行在二套房贷申请的具体操作上，还是按照之前的标准，即改善性住房和二套房并行。某房产中介告诉记者，可一条龙代办“改善性住房”房贷，银行目前会受理，不过相关业务越早办理越好，银行随时可能改变政策。银行方面则认为，解读国家政策，是总行要做的事，一旦总行为此下发相关细则，一定照办。目前阶段，依然会照以前的操作经验办理相关业务。

　　利率等待总行细则

　　除了首付4成外，国务院的上述通知还强调，“贷款利率严格按照风险定价”。业内人士表示，通知并没有像以往那样三令五申地强调必须是基准利率的1.1倍，而是强调了一个“风险定价”的概念。根据“风险定价”，利率将在0.7倍到1.1倍之间浮动，银行对房贷利率的自主权大大提高，因为“风险定价”的标准源自于银行内部的自行规定，各家银行因行而异，差异化竞争加剧。

　　显然这又是一个“一石激起千层浪”的表述。有观点认为，根据上述表述，银行在0.7倍到1.1倍之间，可自主把握贷款利率，银行很可能为了抢夺客户资源，在规定范围内将利率下调到低点。受此影响，1.1倍或将成为一个“有名无实”的上限。

　　据记者调查，沪上银行对此的反应显得十分冷静。一名银行房贷部门的业务人员告诉记者，由于管理层打破常规，这次没有像2007年那样强行规定利率必须是1.1倍，有点出乎预料，银行方面正急切等待总行下发细则，毕竟0.7倍到1.1倍，弹性很大，把握不住，可能丢失了银行在房贷市场里的份额。也有观点认为，总行也在急切等待银监会或者央行的说法，由于“风险定价”责任重大，银监会或央行可能发布指导性细则，更好地控制银行业风险。

　　据悉，即将下发的管理层细则或者总行细则，很可能围绕“利率市场化”和“实施针对不同风险等级客户的差别化定价”来做文章。至于下发的时间，有银行内部人士认为，将会在春节后。

　　房贷收紧楼市缺氧

　　据记者了解，在总行发布细则前，各家银行基本达成默契，在房贷问题上继续遵守游戏规则和市场份额。不过，由于政策大环境从紧，上海各家银行目前的房贷业务开展不顺利，最明显的反应出现在成交面积逐周减少上。

　　数据显示，房价和房贷成正相关性。据央行上海总部日前发布的上海市2009年货币信贷运行报告，中资银行在2009年新增的人民币个人消费贷款中，新增个人住房贷款占比79.6%，达到995.8亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加389.3亿元和606.5亿元。受此影响，2009年上海房价亦出现暴涨行情。

　　记者注意到，今年以来，上海商品房均价虽居高不下，但成交面积却逐周减少。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，去年12月以来密集出台的楼市调控政策已在成交量上得到显现，购房者观望情绪日益加剧，成交持续维持低位将会是近期的常态。

　　对于银行方面而言，尽管未来可能利率自主，但“从紧”如同紧箍咒，让房贷部门如芒刺在背。在总行下发细则前，银行似已达成共识，房贷审批力求稳妥，贷款审批阶段所需要的时间被适当延长，有的甚至停滞了。如此一来，房贷的钱批不下来，楼市交易明显受到影响，毕竟很少会有人全部用现金去买房子。

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