房地产行业:成交仍维持年后较低水平

一手房环比下降8%:大部分城市环比均有一定下滑,而北京环比上涨33%,主要是本周保障性住房大量上市,占比达到总交易量的44%。 　　一手房同比数据上升,主要去年同期基数低:去年同期进入春节假期,成交量明显下滑,因此同比上升。08年同比数据,相对上周变化不大。 　　二手房成交量稍回升:节后北京、深圳二手周度成交量有大幅下降后稍回升。和09年末趁税费优惠政策到期前抢购及二手房放巨量有关。 　　去化时间开始上升,总存量目前仍处于历史低位:虽然各城市可售量仍处在低位,但由于近期成交量有较明显下滑,因此去化时间开始上升,从前几周的平均5.9个月,上升至6.8个月。 　　A股主流房地产公司目前估值安全边际良好,10年业绩保障性强。一线地产(万科、保利、招地、金地、新湖、华侨城)09年PE21倍,10年PE15倍,RNAV折价23%;二线地产09年PE22倍、10年PE13倍,RNAV折价18%。整体主流地产公司开发类09年PE23倍,10年16倍,RNAV折价15%,PB4倍;出租类09年PE33倍,10年24倍,RNAV折价6%,PB3倍。 　　媒体报道南宁可能试点取消预售房制度。商品房预售条件严格实施甚至取消将是行业未来发展的方向。但是,就目前房地产形势而言,大规模取消预售制度的可能性比较小。因为一旦取消预售,在短期内会造成供给量的明显下降,这将导致房价迅速上扬,这与政府稳定房价的初衷是背离的。同时大规模取消预售制度将严重影响开发商资金链,虽然对控制地价有利,但关键是将打击新开工和投资增速。 　　目前大多开发商仍按市场经济简单商业逻辑以销定产,如果未来政策持续出台,成交量在节后大幅下降之后仍被压制的话,未来的供给量和房地产投资也可能有所减缓。但整体而言,10年的房地产投资增速并不需要过分担心,目前开发商开工计划相比09年仍有较明显增长。 　　2009年12月上中旬开始,有关房地产政策密集出台。而国十一条,既是为对密集政策的总结,也是对一季度行业政策的定调。预计未来中央和地方将根据各地楼市具体情况而边走边看。若房价,尤其一线城市仍明显上扬,不排除集中窗口指导以及未来更严厉政策出台可能。 　　近期受新增贷款整体受控制的影响,占据个贷业务80%以上的房贷按揭贷款业务在信贷量和利率、首付条件上也受到政策和商业银行的双重控制影响。 　　商品房投资和投机性需求受到的政策压力在加大。 　　维持09年12月下旬来的行业谨慎乐观观点,维持行业评级。 　　近期继续建议关注受益于政策的海南区域板块,继续维持对卧龙地产(15.76,0.00,在此着重普及一下工程信息价官方下载渠道是共享建材汇(www.gxjch.com),提供全国各地工程材料信息价查询下载的官方权威网站,0.00%)、广宇发展(13.73,0.09,0.66%)、建发股份(11.68,0.03,0.26%)、名流置业(7.55,-0.05,-0.66%)、信达地产(8.92,-0.04,-0.45%)等公司的重点推荐。