“上紧下松”格局难解 保障性住房重考虑地方

重庆市市长黄奇帆最近很是激昂。

　　10年要在重庆建4000万平方米的公租房；重庆正在探索双轨制供房体系。这是黄奇帆说到激昂处如石击水的两句话，一经抛出便引来了全国哗然。如果这一举措得以顺利实施，目前国内房屋供给主要由市场提供的单一供房体系，将在重庆被率先打破。

　　事实上，在各界呼吁加快住房保障立法之际，包括北京、上海、成都、海南在内的多地均喊出"大口号"：二次房改，狙击高房价。　　然而在面临未来数千亿元投资的巨大财政压力下，地方政府的呼喊能否一改以往"上紧下松"的保障住房格局呢？

　　箭在弦上

　　"重庆的计划是空前的。"重庆市国土局人士向《中国经营报》记者透露，在2010年重庆提价加码的保障性住房建设包括新开工的公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房和农民工公寓等将达875万平方米。"相当于最近几年年均新开工商品住宅面积2917.08万平方米的28.28%，廉租房建设规模将是2009年的2.5倍。"

　　据了解，为实现这个计划，重庆市政府还将设立住房保障局，这个归属于重庆市房管局管辖的副厅局级单位的建设成了重庆市政府新年的头等工作之一。

　　然而，高调表决心的不只是重庆市政府。住房和城乡建设部部长姜伟新表示:"2010年全国保障性住房开工建设的套（户）数要比2009年增加1/3，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍。"北京市委书记刘淇提出将把一级土地出让收入的一半以上，约300亿元返还到保障性住房的建设当中；上海市委书记俞正声更是豪言，争取保障房开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。

　　来自四川的保障计划更为系统：2010年，四川省将筹集解决12.6万户低收入家庭住房困难户的房源，向21.6万户发放租赁补贴；探索把廉租房以优惠价格卖给保障对象等途径；开展利用公积金贷款支持保障性住房建设试点。而成都抛出的新政便是由政府出资，以市场议价方式收购三环路以内的70平方米以下二手房，作为保障性房源。

　　"从政策吹风的角度来看，二次房改已经如箭在弦。"在重庆智尊地产副总刘维屏看来，只要不是空头承诺，各地密集推出的保障性住房一旦占到市场供应的30%，将对房地产市场产生很大程度上的冲击。"这种冲击包括土地、房价和市场需求，如果按照预期实施，房地产市场的调控将比一味的打压更有效果。"刘维屏表示。

　　计划缺位

　　各地政府抛出保障性住房建设计划已经不是第一次了。

　　"地方政府态度好像突然来了个180度的大转弯。"成都天爱地产顾问机构总经理何欣说，2009年各地在推保障性住房时都很低调，2010年初却高调地推出各种升级版，"颇有以承诺压制抱怨之势。"

　　数据显示，2009年全国保障性住房计划完成相当一般。

　　国土资源部数据显示，2009年1月～11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%；而住房和城乡建设部统计，截至2009年11月底全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房仅为185万套，总投资约1318亿元。

　　此间，有机构甚至力图通过各地地方政府的公开信息，查询前几年各地的保障性住房实施计划的完成情况，得出的答案是，"信息不完整，大部分仍在计划实施中"。

　　"各地关于保障性住房的信息披露相当散碎，且与建设任务相配套的详细土地供应计划很缺失，建设资金的供应和融资计划都不完善。"这位不愿具名的机构负责人表示，按照各地政府的操作方式，往往是省市一级下达建设指标，分由各区县落实，"但区县一级显然不希望保障性住房的供应过大，让当地房地产市场陷入低迷，影响到土地财政。"这位人士分析，省市一级在制定保障性住房的建设计划后，依然缺乏有效的监督机制和具体的考核制度，"在这种情况下，往往只能形成纸上谈兵，实际完成率极低的局面。"

　　"土地怎么供，资金怎么来，利润怎么算，很多地方政府在制定计划时都没有一个完整的说法。"何欣表示，按照政府公布的3%的保障性住房利润对开发商来说根本形不成任何吸引力，而之前的保障性住房建设模式往往是建设方自筹资金，政府包销。"这种情况下对建设方来说无疑是丢了绿豆拣芝麻。"

　　四川德阳的一位开发商曾经尝试以自带土地建设保障性住房方式参与当地政府的"计划"之中，但由于自有资金有限，在多方融资未果之后不得不放弃。"民间力量要参与保障性住房的道路很难行的通，而地方政府又很难在土地、融资等方面做变通，这种情况不是一天两天可以改变的。"面对现状，这位开发商只有一声叹息。

　　死结待解

　　"要让各地的承诺得到实施，归根结底是要解决建设模式。"刘维屏认为，包括供地模式、融资计划、利润模式和监督机制都需要完善。

　　然而这些却被业内认为是困扰着保障性住房的"死结"。

　　"据我们的统计，除了重庆推出的1000亿元计划和四川的300亿元计划外，其他省市的投资计划都在几十亿元到上百亿元不等，即使是披露了资金投入额的这些地方政府，也没详细披露具体的资金管理方案以及相应的融资方案"。上述调查机构负责人表示，这是保障性住房大竞赛中的空白。

　　"今年开始，重庆将从加大相关土地供应和融资渠道等方面解决保障性住房的难题。"上述重庆市国土局人士透露，"保障性住房的计划是分批实施的，资金来源不会有很大压力，财政拨款一部分，重庆市国有资本地产集团向银行融资一部分，建成后公房的产权归地产集团，收的租金可以归还银行的本利。"他表示，重庆市委书记薄熙来和市长黄奇帆已经制订了周密的计划。

　　据《中国经营报》记者了解到，重庆的计划是通过土地划拨方式交由建筑方承建保障性住房，包括各种配套均由财政掏钱，建筑方在成本的基础上加收3%作为利润，规避土地出让金、建房利润、税收和配套费。

　　按照黄奇帆在此前重庆市政府会议上的说法，重庆要建2000万平方米的保障性住房需要3万亩土地，"这等于是在土地上政府将少收500亿元，还要投入500亿元建房，4000万平方米，就将达到2000亿元的财政支出。"

建材价格依据直辖市建材价格依据海南省建材价格依据