停工缓建后，开发商又陷“缺货”隐忧

记者从近日陆续发布的几十家房地产上市公司2008年年报中看到，超过半数房企资产负债水平高于50%，保利地产、苏州高新、ST万杰等３家房企资产负债率更是在70%的警戒线之上。 　　无奈停工缓建 　　除了快速销售换得现金流外，有开发商采取“停开工”的权益之计来保证项目稳定运作。 　　万科就是个例子。根据CRIC系统跟踪监测，预计南京万科金域蓝湾项目成本价格已经高出周边同类产品700元/平方米。若该项目按原计划开工，万科在价格上相对周边楼盘的劣势将更加明显。万科金域蓝湾项目已经有了减小会所、降低装修标准的计划。 　　为稳健经营，万科还为部分项目进行了减值准备的计提（预先算出可能的损失）。其中，无锡万科金色城市计提减值准备0.54亿元，南京万科金域蓝湾计提达1.66亿元。 　　“停开工”减少了万科的现金流出量。据记者了解，2008年万科计划开工面积为848万平方米，竣工面积为689万平方米；实际完成开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米。以1000元/平方米单位投入计算，2008年预计万科将减少50亿元左右的现金流出。与万科类似，2008年中海外缩减160万平方米累计开工面积，预计将减少20亿元的现金流出。 　　不过，克而瑞（中国）首席研究员陈啸天指出，“停工改建亦是一把双刃剑，未必对所有的企业都适用。” 　　带来销售隐忧 　　开发商“停开工”的长期目的是为了摊薄土地成本。 　　据CRIC系统数据显示，按1700元/平方米计算，2008年万科利用停开工所“节约”的约50亿元现金可以购买294万平方米土地储备；按照2400元/平方米单位成本的标准计算，中海外利用停开工所“节约”的约20亿元现金则可以购买83万平方米土地储备。 　　这样做虽然能暂时减少资金投入，但陈啸天表示，“开发过程是一个环环相扣的流水线工作，任何一个环节的变动都会影响后期开发的进程。弱市时停工，若跟不上市场回暖的节奏，企业产品在后期供应上会出现短缺，这样销售业绩势必受到影响。” 　　2008年首创置业的销售面积不过34万平方米，而停开工面积却达到90万平方米，是销售面积的3倍左右。停开工面积过多无疑给首创置业未来2至3年的业绩带来了压力。

工程造价期刊江苏省工程造价期刊无锡市工程造价期刊