统计局:深圳房价降幅最大

国家统计局昨天发布的“2009年1-3月全国房地产市场运行情况”显示，3月份，全国41个房价同比下降的城市中，深圳、广州降幅最大，分别下降12.2%和8.9%. 　　销售价格的下降也推动了成交的增长。其中，广州市3月份总成交面积121万平方米，同比上涨了221.1%；深圳市3月份总成交面积81万平方米，同比上升了327.1%. 　　摩根大通中国首席经济学家龚方雄对深圳的房屋库存消化表示乐观，认为按目前的销售势头，只需10个月即可消化完毕，而不是原先的25个月。 　　业内分析人员称，由于深圳和广州的房价调整相对到位，它们会最先感受到楼市的春天。 　　●价跌量升，2009年1季度销售旺 　　与去年冰冻的第四季度相比，今年1季度，各个房地产商迎来2009年第一个销售旺季。 　　国家统计局昨天发布的“2009年1-3月全国房地产市场运行情况”显示：1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%.其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%. 　　其中，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%；商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%. 　　高盛高华证券房地产业分析师王逸表示，交易量的反弹一部分原因得益于开发商的大幅降价。 　　以深圳、广州为例介绍：他们走访的三个城市中，深圳房地产销量反弹最为强劲，近两月的平均交易量较2007年平均水平高出18%，主要得益于最近有利的政策刺激措施、大量新盘的推出以及开发商的大幅降价。 　　第一上海证券研究显示，广州市3月份共成交房屋11889套，总成交面积121万平方米，同比上涨了221.1%，环比上涨了52.6%.广州市场在新政刚公布时表现不理想，但持续的利好政策有效地刺激了本地的自住需求，销售价格的下降也推动了成交的增长，3月份的单月成交已创出自2005年统计以来的单月最高成交面积。第一上海证券认为珠江三角洲地区的楼市正在逐步走出低谷，迎来下一次的成交高峰。 　　深圳市同样交了不错的业绩。3月份共成交房屋8，509套，总成交面积81万平方米，同比上升了327.1%，环比上升了65.9%；3月份的成交均价为11101元/m2，同比下跌18.5%，环比上涨了1%. 　　分析人士认为，深圳的房屋销售均价同比下跌开始收窄，环比基本持平，价格的平稳促使成交量放大，说明销售的均价已慢慢被市场接受，也反映出房价基本已接近底部，深圳市场成交量的放大是自住需求和投资需求共同作用的结果，也反映出政策利好作用仍在持续，楼市已开始走向平稳。 　　对此，高盛高华证券也上调了这两个城市的2009年房价假设，将其较2008年底的跌幅假设从10%-15%调整为5%.深圳、广州极可能是楼市最先复苏的城市。 　　●销售量激增，深圳库存消化时间大大缩短 　　房地产库存的时间和每个月的成交量很有关系。成交激增，市场迎来“小阳春”，如果按照目前的销售势头，深圳库存消化完毕只要10个月。 　　摩根大通中国首席经济学家龚方雄日前表示，深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平米，深圳那时的库存量大概有500多万平米，单月成交20万，500万平米要25个月消化库存，但是最近几个月深圳的成交量每个月是50万-60万平米，消化很快，按这个计算，10个月库存就完了。 　　在消化库存的过程中，开发商拿地也已经变得非常谨慎。2009年1-2月份，全国房地产开发企业购置土地面积2288万平方米，同比大幅减少30%，相对于2008全年降幅9.4%来看，整个土地一级市场交易的活跃度下降非常明显。由于受到行业调整的影响，开发商开始主动放缓土地开发进度以应对行业的景气度下降态势。2009年1-2月，全国完成土地开发面积2647万平方米，同比减少15.5%，而2008全年则同比减少3.1%. 　　土地购置规模同样在急挫。进入今年，土地购置活动持续萎缩，跌幅还有扩大之势。今年首两个月的土地购置面积同比急挫30%至2290万平方米，跌幅远比去年全年的8.6%之高。土地开发面积于期内的同比跌幅为15.5%，亦较去年全年的5.6%跌幅为高。 　　交银国际指出，建筑量的数据表现参差。落成量于今年首两个月同比增长29%至5650万平方米，但期内新工量却同比下挫14.8%至1.08亿平方米。施工量则同比增长14.2%，惟较去年同期的32.1%增速明显放慢。建筑量的数据，连同下一节介绍的土地购置量数据，均显示开发商现时较倾向把资源放于在建设中的项目，希望较快可进行销售及把收入入账。相反，对于新增土地及展开新的建筑项目，态度则较为谨慎。 　　●销售出现小高潮，但现金流依然不容乐观 　　1季度销售出现小高潮，但房地产开发商的现金流状况依然不容乐观。国家统计局的公布显示：1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%.其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%.在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%. 　　方正证券房地产行业分析师周伟告诉记者，我国房地产开发资金主要来源于企业自筹资金、国内贷款、其他资金(包括定金和预收款)与外资。2009年1-3月份国内贷款比例较2008全年提高幅度较大，主要受到国家增加信贷规模，以及出台政策给予优质开发商信贷支持的影响，而定金与预收款比例下降幅度明显，显示行业房产销售仅仅只是小高潮。 　　宽松的货币政策确实给房地产业带来不少实实在在的好处。昨天人行公告一季度信贷重要数据，其中一季度人民币贷款增加4.58万亿元，同比多增3.25万亿元。对房地产业而言至关重要的居民户中长期消费性贷款余额达到3.50万亿元，一季度增加1954亿元。 　　周伟表示，从以上数据来看，在国家逐渐松动货币政策与房贷政策的影响下，房地产开发可利用的银行贷款数额所占总资金比例大幅增加，政策的影响效应已经开始得到显现。但前3个月份地产业国内贷款较上年同期增幅下降依然明显，也就是说，信贷的放松导致贷款对地产业的支持力度加大，但与行业景气时相比还有很大差距。

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