房价涨跌不一 投资别墅正当时

"寒冬"售罄150套 誉天下热销解读 　　进入楼市"小阳春"的京城，房地产市场依旧跌宕起伏。在房价"涨"、"跌"并存的今天，独别墅市场交易一片红火。从去年"寒冬"誉天下热销，到目前二手豪宅成交量节节攀升，业内人士透露很多投资人将目光锁定到别墅市场上。投资别墅的好时机是否已到？选择别墅要注意哪些方面？我们就从解析曾一度热卖的长实项目--誉天下开始。 　　视角◆ 无可替代的区域优势 　　提到北京的高档住宅区，人们都会先想到位于顺义的中央别墅区，不仅因为这里是京城最早的别墅区，也是在北京唯一拥有温榆河自然风光的国内外人士集中居住地。中央别墅区最早被称为天竺旅游度假别墅区，后来逐渐延伸到了老的机场路附近，随着五、六环路的通车和机场高速路南段的修建，中央别墅区从天竺进一步扩大到了杨林、北皋地区。随着京承高速的通车以及机场高速北线的扩建，再一次扩大了中央别墅区的范围，主要是沿温榆河向西北(上游)、东南(下游)两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带。经过十几年的发展，如今这里已成为名副其实的高端居住区。长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，给世界各地友人介绍北京区域，大家都知道中央别墅区，"由于那里是海外人士和港澳人士最为集中的地方，经过多年的发展逐渐形成了国际化的生活氛围，因此来过中国的海外人士都能多少说出一些温榆河畔的故事。" 　　专家认为，作为外国人居住首选地区的中央别墅区，有良好的居住环境、高档涉外学校医院、配套齐全等诸多优势，目前这里已形成相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场。在经历2008一年的楼市清冷后，2009年京城一、二手别墅市场都进入交易活跃期，北京中原三级市场研究部的分析师靳瑞新认为，贷款利率的下调、交易税费的减免等政策，对于成交价格高的豪宅市场而言，其可降低的购房成本更为明显，促使消费者遇到合适项目愿意出手。其次，限外令暂停释放了一大部分境外人士购买商品住宅的需求，一定程度上促进了豪宅市场的活跃交易。最后，豪宅本身的位置固定性和稀缺性也决定其保值增值性，直接导致中央别墅区的豪宅成交量呈现上浮的趋势。21世纪不动产的监测数据显示，3月份中央别墅区的优山美地、观唐别墅、香江花园等别墅的平均租金水平在20000至30000元/月/套。专业人士透露，这一区域的平均租金收益率保持在5%左右。而值得一提的是，目前这一区域的在售别墅均价也维持在20000至30000元/平方米之间。 　　之所以在市场不稳定时选择中央别墅区投资，郭子威透露，现阶段很多意向购买人都抱着保值的心态来考察温榆河地段，"除到达机场方便、坐拥原生态自然景观等优势外，特色餐饮、会所、教育等配套设施的完善，新国展的进驻以及15号线轨道的建设都在逐步提升该区域的品质。"最为关键的问题是，由于国家对别墅用地的限制，中央别墅区可开发的别墅项目已变得屈指可数。"现在可能是没钱买不起，10年后很可能就是有钱买不到。"业界把别墅投资不再简单看作是投资房地产，更比作是艺术品投资。 　　调查◆ 社区配套提升别墅典藏价值 　　研究机构的统计显示，中央别墅区的购房客群中，自住购房需求占78%，投资用客户占22%。中央别墅区独有的地理位置和生活氛围，造就了租赁客户和投资客户的 "双高"现象，尤其面积在300至400平方米的房源最为抢手。2008年下半年是一个并不被看好的销售别墅时节。但备受业界关注的香港首席地产开发商长江实业在京城所做的首个别墅作品--誉天下，在一片观望气氛中毅然如约开盘，出人意料地热卖了150套，销售金额至10个亿，稳居2008年北京非独栋别墅销售前三位。原因只有一个，誉天下物超所值，这不仅体现在项目本身的品质上，"开发商承诺兑现很关键"的开发理念也起到至关重要的作用。 　　拿地酝酿十余年才面世，誉天下远低于周边其他别墅类项目价格入市，而在品质上却丝毫未打折扣，郭子威言："推出第一期为让大家认识这个项目，基本就是按照成本价销售，想把更多的升值空间让给业主。"买誉天下项目的业主表示，除了能享受到价格上的优惠，他们更看好这项目是与一向有着好口碑的东方广场属同一开发企业；而规划的12000平方米七星级豪华度假式会所中，涵盖的巨型星光天幕恒泳池、设施齐全的国际化健身房、大型儿童游乐园等都与居住在这一区域的消费者需求相吻合。 　　居住在中央别墅区的某老别墅项目的李女士反映，他们的项目租金水平从2003年到现在已下降了一倍多，社区内二手别墅的售价还停留在8年前的水平，原因就是无开发经验的那家开发商没兑现承诺，发现别墅运营成本很高于是撤出小区，导致后期社区内的会所等多项配套荒废，与周边别墅相比失去了竞争力。更尴尬的一点是，如今本小区业主也不能站出来宣扬小区的问题，怕自己的房产更加贬值。"看看周边的别墅项目，发现选择有国企背景或是有多年开发经验的地产商更能保障别墅的典藏价值，高端物业价值体现在入住后所能享受到的物业服务上。"李女士强调。 　　推荐◆ 经历"寒冬"热卖的誉天下二期--尚品 　　作为2008年的一个销售奇迹，誉天下成为业界欲解楼市迷局的典型案例之一。走进位于顺义中央别墅区核心区域、温榆河北岸的誉天下项目，大面积的湖面景观映入眼帘，社区中心位置便是即将推出的誉天下二期--尚品。郭子威透露，即将全新推出的尚品将更注重 "世界级全新生活方式"，不光在内部装修上下足功夫，还尝试全新设计，没有走捷径重复自我，产品的消费人群也将延伸到香港等地，但却没有对价格进行大幅度上调。郭子威感言："中央别墅区出现了多种风格的优秀别墅作品，卖得好，但遗憾的一点是规模不大。区别于其他别墅而横空出世的超大体量项目--誉天下，立足留下国际化特色的烙印，成为国际化区域中的国际化产品。" 　　观点 　　投资楼市四面观 　　比房价走势更为关键的是大家的信心。长江实业地产投资有限公司董事郭子威认为，未来两三年，伴随着整个经济环境转暖，房价会在5%至10%的范围内逐步增长。在这个时候房地产投资人可考虑进场，一是随着中国国际地位的提升，相信未来会有更多外国企业进入中国，中国会是最快走出全球经济危机的一个国家；二是目前很多有现金在手的投资者找不到更好的投资渠道，在货币贬值的时代，投资地产不会再萎缩，更确定的一点是，至少投资房地产不会像投资股市那样一下跌70%。当然，投资房地产不是盲目投资，尤其投入巨资到住宅市场有几个方面是不得不考虑的： 　　●一观：开发商实力 　　从一个项目的成本投入可以看出开发商的实力。强调开发商的实力不仅仅是因为建设房屋本身是一个巨大工程，随后的是否拥有一支庞大的收房监理队伍以及是否能实现对业主的承诺都要有坚实的后台支持。项目做"活"还是做"死"，入住后的后期保养也是关键因素之一。 　　●二观：项目定位 　　对高端市场而言，开发商对项目的"保养"投入少，小区的流动性就低。而设立什么样的物业配套也要与居住业主的需求相匹配，这种预期就要看开发商最初给项目的定位是什么。 　　●三观：品牌服务 　　"世界级的工程监督标准"、"私人管家般的贴身服务"，誉天下提出的种种不单是一种口号，最初制定这样的服务标准就是想将酒店式的服务与人们的生活拉得更近些。未来项目之间的竞争，同样包括了开发商在收房后的保安系统、社区服务设置上的多个环节。 　　●四观：产品稀缺性 　　由于国家严格限制了别墅用地，能在为数不多的高端项目淘到一套具备实用和收藏价值的房产实属不易，别墅因其稀缺性当数首选投资品。

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