楼市回暖，这样的晴天能晒多久？

主流观点认为，仅靠刚性需求支撑的楼市"艳阳天"或后续乏力，开发商应谨慎制定相关策略 　　回暖推动力分析： 　　性价比是王道，便宜是硬道理 　　"首先考虑价格，5000元以下，最远三环周边。"上月底举行成华区房展期间，记者接待了来自雅安的一个朋友，在成都为女儿买套房是其置业目的，而性价比成为其考虑的首要因素。最终他们在城东卓锦城买了一套80多平方米的两房。 　　性价比被认为在一季度热销项目中起到了重要作用。与2007年整个市场上开盘即卖，卖则高价的局面相比，本轮楼市回暖，呈现出明显的区域差异性和品牌差异性。第一轮反弹行情中，具有一定区位优势，且价格降了较大幅度的二环路沿线、建设路板块、光华大道板块等区域成为热点，而同样是降价但主要针对改善性需求的南延线板块却并没有踏上热销的"快列"。 　　华润旗下的几个项目在春节后的销售情况差异明显，被认为是性价比差异最直接的体现。二十四城和翡翠城地处核心市区，且各自拥有具有竞争力的优势，与其开发的凤凰城项目相比价格差距不是特别明显，所以销售火热，而凤凰城项目销售速度相比之下却有差距。 　　星彦地产成都公司总经理张猛经过分析后认为，本轮楼市回暖有诸多因素。首先，在2007年楼市大热时，成都的房价与同规模的南京、杭州等大城市相比，住宅价格并未疯涨到万元以上，主城区住宅均价并未突破7000元/㎡。在价格下滑了约２０%以上后，不少楼盘的价格很快触底，没有了更多的降价空间，高性价比导致众多观望的客户逐渐出手。其次，是成都部分热销区域在数次降价后，已经与周边二级城市的价格相当，吸引了众多二三级城市的购房者或团购。08年因地震和全国性房地产行情下滑原因，外来购买萎缩，但春节前后，外来购买力快速上升，一月份主城区楼盘省内外购买占34%，而单位购买(含团购)也占了9.5%。第三，购房新政、利率下降等给购房者带来了实惠，减轻了购房负担，政府相关的救市措施不仅在一定程度上减轻了购房压力，并在提升购买信心上，产生了较大的作用。 　　房地产业内资深人士认为，当前楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及相关优惠政策促成的，随着国际金融危机影响的消退，宏观经济环境的逐步企稳，预计全国楼市在经过二季度平台式的调整阶段后，可能会出现恢复性增长。但由于房地产业很多根源性问题还未解决，整个市场只会在不断的调整中向理性的可持续方向发展，以房价大涨为标志的楼市繁荣期将不会再来。 　　更有开发商直言，这轮小涨对于多数开发商来说，只是一种"测试"，用来试探市场行情。 　　在成都，记者在位于光华大道的一家售楼部看到，尽管价格相比春节前上调了每平方米约150元，但前来下单的客户相对于春节前却多了很多。开发商负责销售现场的经理向记者透露，此轮涨价是试探行情，尽管效果看起来不错，但面对房交会前后可能出现的"优惠潮"，公司正在酝酿新的措施，届时即便不会轻易降价，但极有可能会向每位购买该项目的客户赠送价值6万～8万元的车位。"实际上到底还会不会降价，最终还看七八月份的销售，大家都知道那是淡季，如果届时因为市场惨淡无法完成任务，也不排除降价的可能，只是我们会做得巧妙一点。"他说。 　　回暖"生产力"瞻望： 　　存量房被消化，开发商谨慎增加供应 　　成都中海投资置业有限公司营销总监肖可说："我们最近做很多市场调查，也和很多同行交流，企业没有那么悲观了，但是还是很谨慎，我知道一家开发商开会讨论是否取消优惠，讨论了一个月，最后还是决定不涨价，手里有现金最保险。" 　　成都一家本土知名企业的项目，早就回到2007年市场峰值时的价格，房子没打广告就卖的差不过了，集团老总给营销部开会说："我2月份就说涨价，行动不迅速，房子马上就清盘了，涨价的方案都没有拿出来。"该营销总监告诉记者，对于销售来说大家还是有顾虑，害怕市场再度急转，虽然是尾盘，我们把优惠取消了，价格依然回到2007年了。记者了解到，虽然一些项目蠢蠢欲动涨价，但是真要涨，又担心市场突变，杀个回马枪，到时候更被动。 　　而对开发商来说，有些是箭在弦上不得不发，成都一些2005、2006年的大盘，很多只是卖了一点，这些项目不得不推。中原地产研究的数据显示，本月供应商品住宅面积97.92万㎡，住宅套数8694套，供应面积与供应套数环比分别上涨217.92%和209.95%，供应端在旺盛的刚性需求的带动下，3月下旬开始出现大规模放量。成都一家连续两个月的销售冠军相关负责人与记者交流时表示："我们坚定看好这个行业，但是我们不怕现在的房子卖便宜了，手里拿现金才能进退自如，买更便宜的土地。"中原地产对成都市场的判断是，在经历了2月成交市场火爆的情况后，前期的存量房被迅速消化，需要有新房源进入市场填补"空缺"；另外始料未及的"小阳春"行情来得突然，开发商在这轮冲高行情伊始大都谨慎观望，因此2月供应端依然紧缩，在一个多月的试探期过后，行情依旧，继续冲高，于是各项目抓紧这难得的行情纷纷推盘，冲销售、求回款。随着房交会的临近，此轮行情将得以延续，供应端方面将会继续门户大开。 　　易居中国成都研究机构柴冰虹告诉记者："3月份，主城区商品住宅供求比为1:1.43，供应量小于成交量，市场存量被大幅消化。受市场成交量持续增加的刺激，预计近期市场新增供应将集中放量。" 　　回暖持续力预测： 　　刚性需求的压抑性反弹，难言反转 　　"目前全国楼市仍处于深度调整中。"全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者表示，如果从量的角度来讲肯定是全国性回暖，但从价格来讲不一定，因为去年连续有七八个月，一直在环比下降，一直到最近环比开始有所回升，而且回升幅度并不大。某种程度上，价格下降趋势目前正在探底过程中。 　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，当前京沪深等主要城市楼市交易量结构主要为中小户型，为自住型需求，这些需求在楼市降价和政策利好刺激下释放，楼市能否持续这种高涨的交易量值得怀疑。 　　对于成都楼市而言，交易量猛增之后的价格微涨，是否能够持续？能够持续多久？这都是摆在市场前的难解之题。 　　易居中国成都研究机构相关负责人接受记者采访时表示，2009年3月，成都主城区成交量达到了自08年2月以来的最高点，同时也是自08年以来首次突破100万㎡大关。但由于09年前3个月全国新增贷款的大幅增加，是否有大量资金进入房地产市场上不清楚，故市场需求的增长可持续性仍有待关注。 　　金房集团向鹏告诉记者："市场现在虽然很敏感，但是我觉得一二三月基本上是刚性需求，4月份开始有点信心的回升了，但是还没普及。购房者有一点怕市场回暖，房价走高，一部分人稳不住了。但是投资性的仍然微乎其微。" 　　星彦地产研究认为，目前这种仅靠首次置业刚性需求所带来的井喷，无法长期维持市场较高的交易量，市场并未真正启动。想要由反弹变为反转，还需改善性需求的入场，以及部分投资客户的参与，否则也只能是局部区域、部分产品的热销而已。但目前二套房信贷仍然严控，从政策趋势来看，短期内解禁的可能性不大。 　　"预计自住型需求还将持续1至2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。"中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭近日对媒体表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，下半年楼市可能会重新低迷。 　　有专家认为，最近涨价的楼盘，都是去年底价格降幅过大的楼盘，当初开发商过度调低了售价，造成真实价值的缩水。现在涨价，只是调整价格至正常水平而已。 　　"成都市场目前刚性需求正在快速释放，包括一大批拆迁户，这种需求会在未来几个月逐渐萎缩。"国嘉地产总经理曾睿对记者说，下半年一大批改善型需求住宅以及投资型需求房源将可能展开激烈竞争，如果市场交易量能持续上升，或许将从另一角度带动整个房价走势，而这种竞争的胜败，将集中体现在产品优劣性上。 　　但是也有持反对意见者。红星国际推广总监冯珏认为，市场现在并不只是小户型一枝独秀，一些大户型同样卖的很好，而且中小户型的热销中，也不完全是刚需，改善型、投资需求已经在跃跃欲试。大部分业界观点集中在刚性需求集中释放的同时，改善型住宅物业也在悄然热销，这也让部分开发商坚定了市场回暖的判断。而派克公馆最新一批房源中，不乏120、130平方米的大户型。最具有说服力的莫过于保利·公园198和南湖国际社区，前者在3月中旬曾创造两日销售过亿的"奇迹"，后者春节之后保持每天15套的销售速度。两个项目的共同点，则是主力户型面积都集中在100平方米以上的大户型。尽管如此，冯珏坚持认为，市场的主调依然是消化存量为主，房价表现会以盘整为主。

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