结构性过剩仍是房地产的主流

这次国际金融危机不是周期性的危机，而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于：周期性危机是以时间为标志，时间到了，经济自然就开始复苏；而结构性危机是看你的结构有没有进行调整，是否调整到位，如果没有调整到位，这样的危机还会继续下去。 　　所以，在这次金融危机的冲击下，中国几十年来形成的经济结构要调整，这种结构调整就是要把原先以出口为主，以为西方泡沫市场服务为主的模式，调整到为国内的市场服务上来。这次调整是大范围的、深层次的，绝不是短时间的，因为这次危机来势太猛，强度太大。在整个危机调整的过程中，中国经济表现出来最基本的特征是过剩——生产能力的过剩，劳动力的过剩，原材料一切生产要素都过剩。中国的房地产处在其中，当然也不例外。在未来，房地产和中国的经济一样，最基本的特征也是过剩。 　　中国的房地产行业本身是一个很本土化的行业，自己的土地、劳动力、原材料销售给自己的市场，在中国各自的城市中循环着。在2005年之前，中国房地产最大的变化是房改，从计划体制转换成为了市场体制，但是，这都是在中国自己的土地上，自己的系统中循环着、改变着。 　　在2004年、2005年，西方国家通过金融市场的泡沫制造出来了许多钱。资本的本质就是流动，寻求升值，这些资金流向的目标也很明确，就是被西方称为“四块金砖”的中国、印度、俄罗斯和巴西。中国是这“四块金砖”中最大的一块，自此，房地产的资本化打破了中国房地产正常的循环，即把正常的征地、建设和销售过程，变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业。每次当中国政府提出“18亿亩耕地的红线不能突破”时，都进一步刺激国际市场对中国土地追逐的热情，因为市场上不变的规则是“物以稀为贵”。 　　土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字叫“土地银行”。2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币，而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿元人民币。 　　但是，到了2008年年初，疯狂的故事开始谢幕。9月14日雷曼兄弟倒闭后，中国也以最快的速度行动起来，应对国际金融危机，保增长。 　　2008年年底，中国大多数的开发商都难以渡过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多，许多房地产企业的资金链马上就要绷断，此时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂，企业破产的爆炸声。就在这紧要关头，中国的银行大量发放贷款，据我所知，截止到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。 　　同时，各个城市的地方政府针对土地出让金都出台了红头文件，允许地产公司延期缴纳。在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年年底、2009年年初的生死关头获得注血，渡过了这一生死劫。仅2009年一季度银行的放款额就高达4.58万亿元，有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年的放款。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降，但股票市场、房地产市场在大量资金的支持下，出现了回暖的态势。 　　未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于国际金融危机的演变情况，因为这次金融危机还远远没有结束。 　　全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击，在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯错误的话，那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过分乐观了，过分地夸大了自己的力量，失去了对形势理性的判断。尤其是房地产行业，在大起大伏的过程中容易失去理性的判断。今天中国房地产的复苏也仍要以全球经济走出低谷为前提。 　　目前，过剩仍然是中国经济的主流，也是中国房地产的主流。在房地产的过剩中，也存在着结构性的问题——两头过剩严重。一头是为国际资本服务，为世界500强服务，为国际金融行业服务的房地产业，将面临着更严重的过剩，例如，北京、上海的五星级饭店。另一头则是接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压，出现这部分商品房的过剩。银行的大量贷款，只是救急不救穷，治标不治本，是注血而不是自己造血。房地产企业要改变现状，最重要的是要有销售收入，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。 　　这次金融危机的复苏标志一定是从旧的模式中脱胎出来，能够达到真正的涅槃和调整，使过去犯的错误能够得到修正。金融危机实际上就是要提醒人们：这一切都是因为你犯了错误。金融危机的强度也标志着你犯错误的严重性。 　　金融危机的发生是货币出了问题，大量发货币也会让货币贬值。现在最靠不住的是钱，过去一年如果以货币为标准衡量，全国房价涨跌变化并不大，但如果我们换一个实物参照物——石油，以北京房价为例，一年前平均每平方米房价相当于8桶石油，而今天同一平方米的房子就值22桶石油，相对石油，北京房价一年涨了2.75倍，这种趋势未来不会改变，就是要回归财富本质，去杠杆、去泡沫。

材料价直辖市材料价北京市材料价