金融危机下房地产税制应具备新功能

笔者认为，不同时期房地产税制具备不同的功能。在金融危机时期，房地产税制应具备新功能。　　经济稳定期房地产税制具备的基本功能是：　　1．稳定地方财政收入的功能。房地产税是对社会财富的存量课税，房地产拥有者和使用者不易隐藏房地产规模，很难逃税，因此，房地产能够给地方政府提供稳定的财政收入来源。　　2．提高房地产资源配置效率的功能。征收房地产税将会提高房地产闲置的成本，避免房地产的闲置以及出于投机目的而进行囤积的现象。　　3.调节收入分配功能。房地产税收具有直接税的特点，税负不易发生转嫁，而且对不动产课税的形式在一定程度上弥补了所得税对资产增值和财富存量调节方面的缺陷。通过对不同性质和规模的房地产实行差别课税，可以实现调节社会财富分配的目标。　　4.合理调控房地产市场的功能。房地产税收能够限制房地产业的过度投机，通过合并有关税种、降低税率、减少房地产纳税环节等措施，减轻企业负担，降低经营成本，正确引导房地产市场健康发展。　　2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已波及中国，中央政府为此推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收政策。但是，自2008年至今，我国房地产市场持续低迷。在这种背景下，应改革房地产税制，使其具备新的功能：　　保增长功能。在我国当今的经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱。房地产业发展的健康与否，直接影响到其相关产业的发展以及宏观经济的稳定运行。同时，房地产业与广大老百姓的利益息息相关。因此，为了保证房地产业稳步健康的增长，国家应该通过一些适度、合理的宏观经济政策对房地产业进行调控。未来我国市场房价虽然会有较大调整，但由于城镇化进程的推进和保障性住房建设投资的增加，整个房地产行业的发展仍会相对平稳，将成为我国抵御全球金融危机冲击、拉动内需、着力保增长的关键所在。在金融危机时期，通过对房地产业的减税，降低企业的开发与经营成本，可促进房地产业快速发展，进而依托产业链的扩散效应，带动钢材、水泥、装饰装修等相关行业的恢复与发展。　　促就业功能。按照“简税制、低税负、严征管”的原则，通过适当减轻商品房市场流转环节、二手房市场交易环节税负，以及灵活运用房地产税收优惠政策等，可促进房地产业的发展，增加建筑、房地产企业的用工需求。　　重民生功能。房地产税制改革要以促进居民基本生活条件改善、生活负担下降为前提。通过采取支持经济适用房、廉租房等保障性住房建设和促进住房租赁市场发展的税收政策，降低普通老百姓的购房成本，更好地实现“居者有其屋”的目标。　　扩内需功能。通过房地产税制改革，理清房地产税费关系，减轻房地产交易环节税负，降低开发商、购房者成本，拉动二手房市场和存量市场需求，带动房地产业消费需求升级。　　长期以来，我国房地产开发企业对银行贷款过度依赖。房地产税收关系到企业成本的增加，处理不当会诱发房地产金融风险。在房地产税制改革过程中，应通过优化税制为企业减负，防范房地产金融风险。同时，我国目前涉及房地产的税种非常多，房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重。建议清理各种不合理的收费项目，建立公开化的收费项目、标准和程序。在当前结构性减税背景下，对房地产内部实行结构性减税。根据房地产开发、交易、保有各环节的不同特点，重构房地产税收体系。在房地产取得环节，将现行耕地占用税并入资源税，保留契税；完善房地产交易环节的所得税、营业税等税种；在房地产保有环节取消现行房产税和城镇土地使用税，尝试开征物业税。此外，科学设计税率，兼顾公平效率。房地产税制的改革要贯彻低税率原则，制定弹性比例税率，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。

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