公摊疑问详解析 买房不再犯糊涂

网友伊兰最近颇有些烦闷。因为，有笔账她一直没算清楚。 　　一套74平方米的两房，公摊23%，大约17平方米。一栋楼约300户，最小面积的房子就是74平方米，总公摊面积至少也应该有5100平方米。可加上过道、大堂、楼梯间、电梯间各处的面积，她却怎么也凑不够5100平方米。 　　"公摊是怎么算的？"伊兰把这个问题丢给售楼部工作人员，却一直得不到一个明确的回答。 　　无奈，她向本刊打来了求助电话。 　　[公摊面积摊什么] 　　"公摊面积不仅仅是过道、大堂、楼梯间、电梯间等消费者看得到的面积。"武汉市房地产面积测算鉴定站陈站长表示，哪些面积应计入公摊，《武汉市房产测绘实施细则》(武房产［2004］115号)有明确规定。 　　据了解，应被分摊的公用建筑面积主要包括五类： 　　第一，栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积； 　　第二，栋内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积； 　　第三，栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积； 　　第四，为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积； 　　第五，公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半的建筑面积。 　　"哪些面积不得计入公摊，该细则也有规定。"陈站长建议，市民如对公摊有疑问可登录武汉国土房产测绘网查阅该文件。 　　据悉，该细则明确列出了七类不得计入公摊的面积，包括建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变(配)电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等，和地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层(室)部分等等。 　　公摊15%、公摊20%、公摊24%……这些数字是怎么来的？ 　　"公摊面积的确认和计算是以栋为单位进行，公摊率即共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和。"据陈站长介绍，要想知道一套房子的公摊面积，必须要先算出该房源所在的一栋楼的公摊系数，即先弄清楚一整栋楼的共有建筑面积(即前文所提五项内容)，和这栋楼内所有房子的套内建筑面积。 　　据悉，在商品房销售以前，市房地产信息测绘中心会按照相关测绘文件和开发商提供的项目设计图纸，对房屋进行面积预测，算出每套房的公摊面积、套内建筑面积。 　　开发商必须依据测绘中心的预测面积进行销售。"销售面积必须与预测面积保持一致，否则不得备案。"房地产局对此有明确规定。 　　[对面积有疑问怎么办] 　　"在商品房竣工后，市房地产信息测绘中心会再对房屋进行实测。"陈站长认为，如果前期预测面积准确，开发商严格按照设计图纸施工，预测面积和实测面积一般不会出现太大偏差。 　　根据《武汉市商品房买卖合同》约定，实测面积与合同约定面积正负差在3%以内(包含3%)时，若实测面积大于合同约定面积(即上述预售面积)，面积误差房款由购房者补齐。若实测面积小于合同约定面积，面积误差房价款由开发商退还给购房者。 　　"面积误差在3%以内属于正常现象。"陈站长表示，如果误差超过3%，购房者有权要求开发商出示由市测绘中心出具的《房产测绘技术报告》。如果查阅该报告后，仍然对面积有疑问，市民可向武汉市房地产面积测算鉴定站申请面积鉴定。 　　"面积鉴定也是以栋为单位进行。"据陈站长介绍，以往市民申请面积鉴定是按栋收费，要鉴定一套房子的面积可能要花费几万块钱。"单个业主一般无法负担。如果，不能联合到同栋楼的其他业主，大部分人就会放弃维权。" 　　据悉，2007年4月，省物价局已调整了相关收费标准，面积鉴定费可按户收取，住宅2200元/户，非住宅3500元/户。一般房屋鉴定，从实地测量到发放鉴定报告不超过二十个工作日。

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