律师支招：房地产买卖过程中卖家返价如何处理

问题： 　　最近几个月，由于房价反弹，卖家返价(临时涨价)的现象骤然增多，更有甚者，意向书签订后竟然三次毁约。根据某中介表述，他们接触到的返价套数大约占总量的20%。那么，碰到这种情况应该如何处理呢？ 　　律师解答： 　　事实上，返价对于买卖双方而言都存在着相应的风险。具体而言，要区分不同的情况： 　　一是只订立了认购书、订购书或预订书等意向性合同的，一方违约应依照《最高人民法院商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定处理。而这里又要分两种情况： 　　1.出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理即违约人(出卖人)返价的应双倍返还定金。 　　2.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 　　二是已订立了正式房屋买卖合同的，房屋买方可以要求卖方继续履行合同，或要求卖方承担违约责任。根据《物权法》的规定，只要房屋产权没有过户，买方就可以采取法律手段要求获得房屋的产权。 　　此处需要说明的是：认购书、订购书或预订书等意向性合同也可能就是法律上的房屋买卖合同。根据《最高人民法院商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 　　(一)当事人名称或者姓名和住所； 　　(二)商品房基本状况； 　　(三)商品房的销售方式； 　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 　　(五)交付使用条件及日期； 　　(六)装饰、设备标准承诺； 　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 　　(八)公共配套建筑的产权归属； 　　(九)面积差异的处理方式； 　　(十)办理产权登记有关事宜； 　　(十一)解决争议的方法； 　　(十二)违约责任； 　　(十三)双方约定的其他事项。 　　(涂成洲，广东金唐律师事务所合伙人，中国社会科学院法学研究所教授)

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