楼市“小阳春”将草草收场

就在"小阳春"气氛弥漫，房价上涨消息充斥坊间的背景下，一些真相陆续被媒体曝光。 　　据报道，虽然3月北京住宅卖了1.31万套，比2月多卖了4800多套，但400多个在售楼盘中，有89个楼盘2月仍是"零成交"。而截至4月6日，北京尚有13.4万套住宅待售，滞销面积达1769.8万多平方米。"零成交"楼盘中，多数为高档楼盘及部分性价比低的中档楼盘。 　　这些数据透出两点信息：其一，楼市的 "小阳春"行情被夸大了，熊市依旧。其二，性价比低的楼盘滞销，如果房价不降，购房者不会买账。 　　我们必须承认，房价是受多种因素制约的，比如宏观经济。宏观经济向好，房价上涨；经济下滑，房价下跌。笔者今天就着重从宏观经济角度对未来的房价走势做点分析。宏观经济正在复苏吗？许多人(包括笔者在内)都希望如此，但理想与现实之间永远存在差距。 　　产能严重过剩，社会总供给明显大于总需求；在内需不足、外需下降的情况下，存货同比会显著上升，经济的"去库存化"、"去产能化"道路依然漫长，经济衰退趋势也将随之延续较长时间。可以肯定的是，如果大环境不能有效改善，仍处于历史高位的房价是缺少上涨动力的。 　　值得注意的是，此前集中的信贷投放政策，不仅量不可持续，质也在发生变化。 　　从量上看，今年一季度人民币贷款增加4.58万亿元，已完成今年目标的90%以上，也超过了以往年份的全年信贷额！如此巨量的增速是不可持续的；从质上看，银行对过快放贷可能带来的风险开始重视。近期，上海银监局发出通知，要求除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高；贷款购买第二套及以上住房的"贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定"。从这些细节变化上可以感受到银监局对房贷风险的担忧。 　　开发商需要正视的是：房价不可能脱离基本面独立行走，在宏观经济复苏仍需较长时日，银行信贷重新加以控制的情况下，支撑房价此轮上涨的力量就可能发生转折，房价可能草草结束"小阳春"行情，再次步入低迷状态，而众多开发商的逆势涨价，又必将加快"小阳春"的终结。

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