房地产业三类股有空间

本轮房地产市场的恢复乃至整体经济的恢复，在很大程度上依然是依靠流动性的释放，目前支撑房地产市场成交量回升的原因并未发生改变。首先，流动性总体宽松。其次，房价下调和利率回落，目前成交量回升实质是叠加了2008、2009两年的住房刚性需求。第三，2009年上半年库存依旧较大，去库存化和现金为王的销售策略，将导致开发商把价格维持在低位，保证成交量回升的持续性。第四，经济预期稳定和货币供应量增加所引致的通胀预期，可能催生部分改善性需求以及投资性需求逐步入市。复苏过程中，一线城市好于二线城市，东部城市好于中西部城市。受压的刚性需求释放，成为过去几个月市场增长的主要动力。 　　申银万国预计，房地产市场成交量回升趋势有望延续。并预计全国价格回升需要等到2010年上半年，但其中供给率先萎缩和需求恢复较好的城市，价格有望在2009年下半年出现上行。 　　莫尼塔公司表示，未来即使部分城市的销售量环比会出现下滑，但是跌幅依然会保持在一个可以接受的范围内，从同比的角度依然能够维持显著的正增长，未来市场的超预期上行在于"次刚性需求"接力。 　　目前，依托成交量回升提升房地产板块估值的空间已经不大，大部分小公司的估值已经在RNAV附近或者略有溢价，隐含破产风险已经大幅减弱。未来股价上涨需要依靠企业盈利的推动。按照对全年销量的假设和盈利预测，股价上涨已经基本隐含了成交量全年回升的预期；且在企业利润率较低的情况下，单纯依赖量的推动对盈利提升空间有限。未来板块投资机会，来自于房价上升或地价下降带来的毛利率修复和业绩提升。 　　他们推荐，房价上涨对利润率影响最为敏感的公司：金地集团(2007年高价地较多，毛利受损严重，边际利率润越低，弹性度更大)；盈利确定增长，但估值反应尚不充分的公司：万科A(周转速度最快，因此毛利下滑先于行业中其他的公司，2009年是公司毛利和净利润的低点，随着管理费用率等降低，2010年毛利有望适当恢复)；土地储备丰富的公司：泛海建设、冠城大通，预期未来企业仍然能够保持较高的毛利率和ROE水平，且随着企业盈利水平的恢复，估值溢价也将逐步体现。