5月京城楼市或迎来“中场休息”

"4月份期房成交的环比增量远小于3月份，增长幅度明显放缓，从3月份的环比增量90%以上下跌到了20%多。"协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹告诉记者，进入4月，期房商品住宅的成交量增幅明显放缓，市场需求明显表示出后续乏力。 　　市场需求后续疲软 　　"环比增加96.1%。"这是3月实际成交的商品住房套数上涨幅度。一季度"小阳春"的劲增在4月份并没有延续下去。截至上周，北京商品住宅成交量已经出现连续3周微幅下挫的情况。来自北京房地产交易管理网的数据显示，截止到4月26日，北京商品房实际成交环比上涨30.47%。涨幅明显放缓，减少了76个百分点。 　　"由于市场需求集中在前一阶段爆发，后续需求跟进乏力，前段时间出现的’小阳春’现象目前已趋于平缓，市场成交可能出现一段相对平稳的时期，小幅下挫的现象还会持续。" 　　缪培丹分析认为，近期成交走低一部分原因源于4月份大部分供应量的套均面积偏大，与购房者的实际需求存在偏差。 　　"4月份成交量放缓是一定的。"一位不愿透露姓名的营销总监告诉记者这是预料之中的事情，从他们每月针对购房者所做的消费者信心调查显示，前3个月都呈现出逐月上升的状态，到4月份购房者的消费信心却在明显下降。 　　与此同时，中原地产总经理李文杰也指出，进入到4月以来，全国主要城市的一二手房成交量持续下降15%-20%，虽然在今年一季度的部分楼盘价格环比已经恢复上涨，但是按照"量在价先"的基本准则，房价(博客热议)将全面重回下降通道。 　　涨价遭成交冷淡 　　"真正热销的仅是位置特别好、去年降价的项目。"一位开发商向记者指出，"小阳春"实际上仅限于那些好地段却是以普通价格来卖的楼盘。而一位业内人士也向记者表示，即便是目前的市场情况，要么产品稀缺，要么就得打价格牌。在市场稍好就趁势涨价，是开发商不明智的选择。 　　记者对今年在1-4月份里多次取证的项目进行调查发现，八成趁势涨价的楼盘都遭遇了由热到冷的窘况，而属于区域内合理价位甚至降价推货的楼盘则受到购房者追捧。比如，润泽·悦溪在1月17日和3月5日分别有两次取证，而预售价格则是由先前的10450元/平方米降到9900元/平方米，成交率两次都接近于100%；该楼盘在4月15日预售均价有所提升后，成交率呈现出明显下降趋势。此外，比较明显的冷暖两极的项目是"理想城"，该项目由1月预售均价8000元/平方米提升至3月7日的8500元/平方米，而成交率也由97.35%下跌至零成交。 　　经过一段时间楼市的"小阳春"，开发商对于后市预期良好，信心上升，不少项目已经开始上调价格，对此，缪培丹认为，在一轮需求释放过后，后市是否延续上涨的态势，购房者是否跟进，这些问题均值得开发商考虑，谨慎调价。 　　一位业内人士向记者表示，对于提价，他一直持谨慎态度。对于该旗下楼盘，他对市场的判断是，不要涨价，即便是涨价也不能大幅度上调。 　　远郊区域凸显销售压力 　　"远郊区县的普通住宅项目由于区位、配套的不足，在竞争中本就处于劣势地位，将在今年面临非常大的销售压力。"业内年初的预测在"小阳春"里依旧得到了证实。 　　协成机构对今年已取证开盘项目分析报告显示，顺义区、密云县、房山区、大兴区的普通住宅项目，由于面向的客群都是本区域内常住居民，需求量有限，市场消化力缓慢，销售情况不理想；通州区楼盘也受城区内楼盘价格的震荡调整及燕郊楼市的跳水影响，购房者对这一区域的房价预期看跌，导致通州楼盘的成交目前普遍偏低。 　　记者通过北京房地产交易管理网调查了解到，远郊区域项目尽管在"小阳春"中遭受销售惨淡的窘况。例如，位于顺义区的顺鑫花语1月10日取证的项目目前成交率仅为13.64%，而其3月5日取证的项目，在近两个月以来仅成交两套；此外，位于顺义区的1月25日取证的阳光水岸项目到目前为止成交率也仅为12.64%；位于房山区的燕都世界名园，3月初取证的项目到目前为止成交率则更低，仅为2.22%；位于通州区的项目天鹅堡，3月25日取证楼盘目前成交率为2.33%；位于大兴区的恒盛波尔多小镇，3月22日取证项目到目前为止成交率仅为6.63%。 　　除了远郊区域销售不佳，记者还了解到，城区内的望京区域由于饱受经济危机影响也处于深度下滑状态。"由于这个区之前集中了不少韩国商户，一直是投资者看好的地区，目前整体受经济形势影响，韩国商户大量撤离，导致该区域不论是新房还是二手房，销售状况都不理想。"业内人士分析认为。 　　5月或将迎来"中场休息" 　　"我们原本预计七八月份再推出项目，看到市场情况这么好，特意把内部认购及开盘时间提前到5月份。"近日，记者走访楼盘了解到不少类似情况。对于即将到来的红五月，京城开发商入市信心明显提高。 　　然而，有业内人士分析认为，当一部分自住型需求在三四月集中释放后，5月份客户量将面临骤减，如无新政策刺激，特别是二套房的松绑政策出台，楼市可能迎来"中场休息"。任凭各大开发商如何大力度推广，都不可能迎来如3月的销售高潮。 　　此外，对于此前出现的"小阳春"，由于近期高退房率的出现，市场上也显得疑虑重重。中国管理科学院研究员李开发表示不要被目前市场出现的"繁荣"现象所迷惑，他认为，按揭数据的增长不能代表房地产市场的真正回暖，因为可能是大量的虚假按揭造成了房屋交易繁荣的假象。他表示，在目前的环境下，开发商不搞虚拟按揭简直是傻瓜。 　　对于目前的"小阳春"，多数专家认为，并没有建立在理性的楼市基础之上，楼市调整将会继续进行。在4月23日召开的"如何打破楼市结构性僵局"财经新视角经济学人月度论坛上，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，目前中国房地产市场结构还不是很合理，在没有调整到位之前，迅速出现回暖、繁荣，可能不利于房地产的长远发展。对于目前的诸多回暖迹象，北京大学房地产研究所所长陈国强也指出，尽管成交量一季度出现了比较不错的上升，但是这一轮调整目的并没有达到。他分析说，在不同的城市、不同的市场上，价格的调整仍然会延续。他表示，楼市要健康发展，还有大量的问题需要在市场的调整中解决。 　　李开发认为，房价是跟消费者的消费能力相结合的。目前"小阳春"并没有建立在房价下跌的基础上。他预计五六月份甚至全年，房价会再次下跌。

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