五大因素将促使广州楼市重回“万元房时代”

"五一"期间，全国房地产"一片红"，改变了公众对楼市的评价。 　　广州楼市正处于极端微妙的时期。 　　广州楼价(一手搂)2007年10月达到创纪录的11574元/平方米，广州楼市开始进入"万元房时代"。然而，高峰之后便是漫长的"调整期"。经过18个月的下行，目前广州一手楼均价已回调至8000-8500元/平方米，并已连续4个月出现"8"字头的平均楼价。 　　由于多种因素的作用，2009年春节过后广州楼市出现了"小阳春"现象，局部区域甚至出现了"量价齐涨"的局面。这种情况，与业内人士普遍预测的"2009年楼价会大跌"大相径庭。 　　现在大家关心的是：楼市这种回暖，是"触底"现象，还是下行途中的"反弹"现象，楼市回暖会否"昙花一现"，是否会出现"倒春寒"？ 　　事实上，广州楼市走到了今天，几乎可以确定，"倒春寒"已经不会出现。楼市回暖升温将会持续到年底。如果中国经济、广东经济在2010年走好，随着亚运会在广州的召开，2010年下半年开始，广州楼市将有很大的可能"重拾升势"。 　　如此看来，8000-8500元/平方米有可能就是近期楼价的"底部"。上升的空间远比下降的空间大。 　　支持这个论点的理由主要有五个： 　　(1)目前一手楼均价已从11574元/平方米下调至8200元/平方米，平均下调已有20-30%，买卖双方通过调低期望值，已重新找到平衡。第一季度广州一手楼销售量明显回升，就是最好的证明。 　　(2)居民2009年理财策略已由"现金为王"转为"实物为王"。基于对金融危机后，全球将会爆发严重的通货膨胀的预期，投资者将偏爱"避险"型的产品。房地产因为是抵御通胀的有效手段将成为大众投资的热点。 　　(3)房地产政策面暖风频吹。 　　二手房交易的年限限制，税收约束等，正在逐一解除。近期广州二手楼成交出现"井喷"。二手成交活跃，将带来房地产市场整体流动活跃。一手市场的入市资金将得到更大保障。 　　(4)广东经济最糟糕的时期或许已经过去，广州楼市也将触底反弹。目前，已经基本上没有什么能引起楼价大幅下降的因素。 　　(5)发展商资金短缺窘况得到缓解，楼盘"杀跌"的动力已经不足。资本市场好转，国家对房地产贷款松绑，楼市销售回暖，三大因素使发展商日子好转，打折促销将会减少。 　　综合各种情况分析，广州楼市"复苏"迹象明显，在五月份，有望籍"黄金周攻势"，销售量再攀新高。 　　在这样一个大家都看得不是太清楚的微妙时期，何时入市？购买何种物业？这是值得投资者们认真思考的问题。 　　进取型的买家，在目前就可以考虑入市。乐观地看，广州楼价再下探的空间，最多也只有20%(我曾预测"极端"底部是6300元/平方米，但上升空间将至少有50%以上。) 　　广州目前最值得购买的物业，依然是优质"豪宅"。 　　广州的豪宅有四个特点： 　　1、价格不贵，"物美价廉"。与上海、北京豪宅动辄3-4万元/平方米相比，广州珠江新城1.5-2万元/平方米，滨江东1.5万元/平方米的"豪宅"可以算是"超值物业"。广州这样一座华南地区中心城市，顶级豪宅，中心区优质物业价格2-3万元/平方米以上，将是最正常不过的。目前仍有上升空间。 　　2、替代性不强。多年来，广州大力发展"平民"、"草根"型的住宅产品。普通住宅太多，豪宅产品太少。广州甚至还没有一个象样的"富人区"。豪宅的替代性少，其保值增值潜力可期。 　　3、豪宅代表了广州房地产的"先进性"。无论是区位、景观、建筑布局、建筑材料、物业管理、社区文化，"豪宅"都是领先的。这种"领先性"也使豪宅摆脱了一般住宅"保鲜性"差的弱点。 　　4、豪宅不缺消费群体，正处销售低位。广州从来不缺有实力的富人，也不缺乏培养有钱人的土壤。广州"豪宅"多年并未形成开发销售的高峰期，但这一时期终将到来。值得关注的是，全球金融危机以来，广州豪宅销售正处低谷，目前正是抄底良机。 　　5、市场回暖了，豪宅销售"复苏"了。广州楼价、地价在2010年之后再创新高，也将有很大的可能。广州楼市重回"万元房时代"，只是时间的问题。

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