广州房企“五一”涨价：难以消解的退地压力？

根据阳光家缘的统计，“五一”期间，广州销售1244套商品房。大型房企房价单价普遍上涨千元：合生创展广园东项目均价涨1000元/平方米；保利地产2009年1-4月实现签约金额105.16亿元，同比增长212.80％，广州市区项目均价提升了1000元/ 平方米；招商地产金山谷2期“上观”组团首批诚意客户的VIP认购，毛坯均价约1万元/平方米左右，比1期别墅均价上涨10％左右。而恒大地产全国22盘大量新货在此期间入市，全部以成本价入市，开盘还可额外享受85－88折的优惠，销售30亿元。     　　一季度放量源于降价  　　从去年下半年开始，广州楼市成交逐步复苏。今年一季度，一手住房成交量达到了157.1万平方米，同比增长64％，3月成交量63.6万平方米，回升至16个月来的最高值。  　　一季度“回暖”恰恰是房企降价的结果。据了解，富力将房价下调25％-30％，今年一季度销售了80亿元，而该公司预设的上半年销售目标是100亿。富力总裁张力在一个公开场合说：“要涨也在3％之内吧，不要涨太多，可能引起市场波动。”  　　此前，碧桂园总裁崔健波透露，碧桂园去年销售均价5000元/平方米，今年将持平。广州万科总经理张海透露，一季度万科在广州地区销售122亿元，同比上升25％。保利地产副总经理胡在新称，保利房价仍与去年持平，均价8200多元/平方米。  　　某老牌国企改制开发商与记者交流时表示，理性的价格加适当的促销，是当下开发商营销最关键的一步。“目前市场以自居型买家为主，投资者没有全面启动，就谈不上楼市的真正复活。”  　　一位在广州CBD珠江新城有项目投资的开发商曾告诉记者，“2006年下半年至2007年9月，珠江新城住宅投资者至少有70％被套牢”，而2008年，珠江新城各个项目的投资者比例明显缩小，从20％下降到5％的水平，目前这个城市中心区域的房产投资回报率也下跌至5％以内。  　　退地压力阻房价下行？  　　积极去库存化的同时，开发商害怕“断炊”，开发商手上可供短期内开发的土地已不多。现实图景正如胡在新所描述，未来行业的市场供应呈现趋紧的态势，主要原因是：2007、2008年，政府批复的土地量，或者开发商吸纳的土地量有限。  　　根据各家公司年报，2008年富力地产土地储备2540万平方米，合生创展土地储备2570万平方米，保利地产土地储备2234万平方米，恒大地产4300万平方米，碧桂园4500万平方米，万科目前权益土地储备为1793万平方米。  　　DTZ戴德梁行策略顾问部董事黎庆文分析，开发商手头上的土地储备普遍存在三大问题：地价过高现阶段开发会加大经营成本；区域指标导致地块手续办理滞后，未达到开发条件；大部分二手市场拿回来的土地面临拆迁难题。黎庆文透露，不少上市公司年报中可观的土地储备数量，有相当大部分受限于区域土地指标而未办完手续，例如佛山地区，去年一年的土地指标只有1000多亩。黎认为，开发商当下不会大幅涨价，但要加大供应实现销售目标，而加大供应量的源头——可即时开发的土地资源，就成了其与政府部门博弈的关键。  　　越秀城建地产今年的供货量为历年最高，但该公司在市区的项目“五一“前后几乎都销售一空，仅剩下珠江新城的高档盘星汇云锦5月正式开售，大部分项目均分布在近郊。  　　张力甚至认为，政府部门年内起码要放出价值五六百亿元的土地数量，才能平抑市场短期内可能带来的房价涨幅。据合富辉煌的统计，2008年广州土地出让的总收入为113亿元。去年广州市政府曾将住宅土地供应计划从最初的500万平方米调整为250万~400万平方米，之后再次缩减61％至180万平方米。  　　“对于在楼市高峰期拿下的地王，政府部门只能通过地价延期的办法与开发商达成协议，而如果现在大量供地，地价大幅缩水也会加重地王退地的压力，同样会让政府部门陷入尴尬。” 一位开发商说。恒大员村地块、金地番禺地王、保利地产金沙洲地王，都相继传出退地，“一旦房价下跌，前两年高价拿地的地王因为开发成本太高，更会要求退地。”  　　据悉，广州市有关部门表示，年内商品住宅用地供应规模将控制在2.5平方公里左右，并已着手研究制定支持商业地产发展的政策措施。  　　5月1日，广州市房管局发布国有土地使用权公开出让公告，出让珠江新城M1－5地块，用地面积10677平方米，出让楼面底价为3500元/平方米。

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