降低资本金比例：地产全面复苏的开始？

4月，魏博决定修正自己的观点。 　　以一名房地产分析师的身份，魏博对二季度投资策略的预测是：地产股将同步大市。3月，全国各地房地产市场交易量出乎意料地大幅上涨，但价格并没有大跌。这一轮行情被称之为“小阳春”。和大多数专家一样，魏博认为“小阳春”并不能持久。 　　真正令魏博转变看法的是：国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议,决定调整11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。 　　“仅仅是销售好，顶多是‘去库存化’；只有激活投资，房地产行业才能够确定性地复苏。”魏博说。 　　搭产业振兴末班车 　　国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例。 　　2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。 　　自1996年起，国家对于各种经营性投资项目，开始试行资本金制度。项目资本金是指在项目总投资中，由投资者认缴的出资额。资本金属于自有资金。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。 　　“房地产行业一直没有产业振兴规划，此次下调项目资本金比例，某种程度上也是搭上了产业复兴的末班车。”一位不愿透露姓名的银行高管如是评价。 　　魏博分析说，房地产投资在固定资产投资中占有很大比例，对GDP增长贡献巨大。在GDP增长速度下滑、保投资的背景下，出台这样的政策意图明显：促进房地产投资。 　　值得注意的是，去年下半年开始，全国房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下降。国家统计局4月13日数据显示，1-3月,全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，比去年同期回落28.2个百分点。 　　投资促行业再生能力 　　自4月29日国务院常务会议后，地产股板块连续多日集体走强，市场资金流入明显。魏博认为，一方面是受此利好消息的影响，另一方面则是之前成交量的大幅度上升，给市场带来的信心。 　　在分析未来的发展趋势时，魏博通常会关注4个指标，销售、投资、现金状况以及业绩。年报出来后，通过分析发现地产公司现金状况并没有想象的糟糕，销售已经回暖的情况下，2009年的业绩增长已十分确定。唯独不能够确定的是“投资”。“4月初我去调研的时候，很多公司都谨慎表示，还要根据形势来决定开工量，到了4月底，很多公司终于有加大开工面积的意愿。”魏博说。他认为，在土地储备量足够开发两至三年的情形下，加大开工面积可真正激活整个行业，让整个行业重新运转起来，恢复再生产能力。而项目资本金比例的下降，完全可以弥补上市公司毛利率的下降。2008年，上市公司毛利率已经由平均40%左右下降到30%左右。下调项目资本金比例可以有效加强资金的杠杆效应，以更少量的资金撬动更多的项目。 　　伴随于新政策的是，机构投资者对地产未来走势看法发生着转变。尽管一季度，74家上市房企净利润同比下降27％，股东减持接近2亿股，而增持股份还不足2000万股。但一季度基金对房地产的行业配置环比继续增加。“基金公司对地产业未来走势的分歧正在逐渐减小。房地产业的前景仍旧被看好。”一位不愿透露姓名的基金经理对本报记者说。虽然对今后交易量是否能维持高位并不报以肯定态度，该基金经理仍旧认为行业已经转暖。 　　尽管如此，降低地产项目资本金比例还有“一公里路”要走。前述银行高管对本报记者表示，每家银行有不同的策略和放贷偏好，众多产业中是否会对地产行业倾斜还不一定。而宏观经济尚未见底，一些地产企业还未从财务危机中完全摆脱出来，银行对于地产行业的放贷仍旧谨慎。此外，具体比例还未确定。该高管表示，降低至20%不太可能，目前还在等银监会出台相关细则。

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