楼市小阳春看房客依旧举棋不定

五一小长假，两个大型房展会分别在浦东浦西同时举行，现场人气火爆。观展客流超过了20多万人次，有260多家开发商扎堆参展。 　　种种数据显示，在经历了一年多的低迷后，国内几大主要城市楼市复苏的脚步正在加快，“小阳春”行情仍在延续：4月京沪深住房成交创新高，与此同时，上海的商品住宅成交面积相比3月份大幅增长了20%，这个数字也是三年来的新高。 　　市场回暖，让近两年来一直低声下气陪笑脸的房产商们的腰杆，也一下子硬了起来。逛完这两个房展会，记者最直接的感觉是，相比去年末和今年3月份的两次上海房展，这一次开发商的打折力度明显减弱。看房客普遍反映，同样的楼盘，开发商的报价基本和今年3月份的“上海之春”房展会持平，但前两次房展会上随处可见的大幅“98折”、“96折”海报，今年五一则销声匿迹。 　　面对有“止跌回升”迹象的楼市，购房者、尤其是那些自住客心中可谓七上八下、疑问重重：买吧，担心这波“小阳春”行情只是昙花一现，甚至是开发商们人为造市后“逢高出货”的花招；继续持币观望？又怕楼市就此重回“上升通道”，眼前的“地板价”不捡，下一波“探底行情”不知要等到何时？ 　　疑问一：房价热得过“红五月”？ 　　五一楼市中，“再看一看”几乎成为购房者的普遍心态。 　　“本以为五一房展会有大优惠，没想到房价还是这么高。”近期在市场上“淘房”的程先生很失望地说。程先生看中宝山顾村一处楼盘，今年3月份的报价是每平方米均价不到1万元，目前新开盘的价格，已涨到每平方米均价1.2万元。他发现一些前期带头降价的楼盘，如今已摇身一变成为涨价急先锋。考虑到自己的预算和心理价位，他决定“还是再观望一下吧。” 　　在房展会记者看到，上海一家知名开发商的展位，推介的楼盘位于松江九亭板块，每平方米不到1万元的均价，看上去还是有一定吸引力。但据现场接待人员介绍，参观者对这处楼盘的热情并没有公司预计的那么高。5月1日前去预约看房的有23人，2日有11人报名，到3日中午时，只等到1人。看来，多数看房者对此次房展会上的房价，并不买账。 　　从某咨询公司对五一楼市上看房客的购房意愿调查结果来看，自住购房者的刚性需求，已成为当下市场的主流，这些购房者选择的住宅多为中环以外，总价在100万元左右。由于是自住需求，对房价的涨跌非常敏感。调查显示，39%的购房者是为了购置婚房；33%的是为了购买改善性住房；12%的购房者以投资为目的；1%的购房是因为拆迁的缘故；有15%的购房是为了其他目的。调查进一步显示，目前市场上大多数“持币观望者”基本是首次购房，而非改善性的第二轮置业。因此，开发商如果寄希望于这批购房者来带动整个上海楼市回暖，难度不小。程先生就表示：“我倒想看看，这个价格还能涨多久?” 　　有意思的是，调查显示，大部分购房者认为，以目前的大环境看，现在无法断言楼市“回暖”，所谓“红五月”不过是开发商的一厢情愿。 　　51%的受访者认为上海楼市还没有回暖；有40%的受访者认为目前的“小阳春”是“人为”炒作的结果；33%的受访者认为是政策优惠所致；54%的受访者认为不会出现楼市“红五月”。 　　疑问二：“小阳春”人为造市？ 　　虽然购房者对开发商的定价不买账，但问题是，由于宏观经济触底企稳几乎已成为共识，连带楼市气氛也出现微妙变化。尤其是经历了此前这波“金三银四”行情，开发商们的低价策略已经彻底动摇。不少开发商认为，上海房价的底部应该已经出现，接下来的行情就应该开始往上走了。五一楼市与3月的“上海之春”房展会相比，最明显的变化，除了人气更旺，以前动辄“超低价”、“抄底”的宣传攻势已不见踪影，更不要谈业务员爽气的折扣了。 　　记者注意到，这次房展会上，一批“久未谋面”的楼盘忽然间推出少量新房源，显示开发商重拾“少量多批”的牛市销售策略、人为制造“抢购”紧张气氛的意图。记者留心听了几个展位上业务员的介绍，发现这类开发商在推荐楼盘时，往往会向看房者或暗示或预测，称后市的商品房将更加紧俏，房价会跟着上扬的。显然，营造“供不应求”、“过站不候”的紧张气氛，是为进一步涨价做铺垫。对此，看房者、尤其是那些刚性需求者虽然深感不满，却也禁不住心中七上八下。 　　多位房产专家对记者表示，开发商再度使用“少量多批”的推盘模式，原因是多方面的：楼市在3、4月间突然向好，令大多数开发商嗅到了市场与政策的双重暖意，心态转弱为强，重拾强势地位。据了解，许多开发商在前期降价热销之后，正在或计划将房价回调到之前的历史高点，迫使购房者进入了新一轮的“恐慌性入市”。有房产专家同时指出，和购房者一样，开发商现在的心态也是“首鼠两端”。“不要看开发商眼下重新强硬，如果目前的小阳春行情持续下去，并最终演变成‘大阳春’，那么现在这批卖得飞快的开发商，损失就大了；反过来如果这波小阳春只是昙花一现，那么现在‘捂盘惜售’，以后‘套牢’的就是开发商。这种心态下，‘少量多批’是最保险的选择”。一位业内专家这样表示。 　　沪上某房地产研究中心的一位专家指出，所谓的“小阳春”行情其实是“营销式涨价”的结果。根据他的观察，目前的确有一些开发商在故意制造供应紧张的气氛，并进行“有组织的信息博弈”，让购房者产生供应紧张的错觉。对于价格趋势是往上走还是继续调整，他表示目前的涨价不该成为常态，房价还会接着调整，只是不会像去年那样直线下降，而是波动式调整。购房者看到楼盘不断涨价时要理性，不要盲目去购买。 　　事实上，成交数据也让此次房展会有点黯然失色。在这次五一房展会的首日，全市商品住宅成交190套，面积共2.3万平方米；而在3月的“上海之春”房展会期间的首日，全市商品住宅成交371套，面积达4.2万平方米。相比之下，两者成交量竟相差了181套。可见，这与近期开发商普遍提升楼价有关。 　　疑问三：向上向下“新十字路口”？ 　　在房产界，今年的5月将是一个非常敏感的时间窗口。观察房展会现场，多数开发商如此坚持房展会上不降价，其实是想借人气重新笼聚的机会，试探市场的温度和购房者的心理底线，为下半年的涨价策略做好气氛铺垫。 　　但购房者们却不这样认为。某门户网站近日进行的一项网络调查显示：51%网友不认为2009年是买房的好时机，只有24%网友认为今年可以买房。有房产专家在解释市场博弈双方的矛盾心态时指出：在刚性需求于一季度集中释放后，后续购买力或许将遭遇一定的瓶颈；加上宏观经济走向仍存不确定因素，楼市仍处存货销售期。现在就说楼市全面回暖，甚至会有“大阳春”，未免太乐观。 　　对大多数开发商来说，2009年虽然有一个好的起步，但后续行情能否出现，谁也不敢下结论。从这点看，5月份，或许是上海楼市向上向下的一个“新十字路口”。 　　从供需情况来看，由于年初开发商对市场回暖的强度估计不足，使得过去四个月成交量大幅上升的过程中，供应量没能跟上。经过近两个多月的加速施工，今后几个月内本地的推盘量会加剧。有数据显示，5月上海预计推盘量将有两位数的增长。因此有专家表示，随着5月楼市供应量的大幅增加，如果开发商轻言涨价，很可能会造成新一轮的观望及成交下滑。而这样的情况，在广州市房地产行业已有先例。今年五一前夕，广州房地产协会已有联合大型开发商集体呼吁“护市”的行动，表示为维护楼市持续回暖的局面，不要轻易涨价卖楼，唯恐破坏现有成交量的稳定和较为健康的市场局面。 　　全国工商联房地产商会发布的房地产市场报告也显示目前的市场是“推盘加剧，存货上升”。5月份房地产企业集中推盘，虽可能会继续令房地产市场维持同比增长的态势，但种种迹象表明，此轮房市回暖主要依靠刚性需求支撑，房地产投资仍持续低迷。随着刚性需求的逐渐透支，房市成交量会逐步下滑，而存货量却仍在不断扩大。 　　不过，“目前最坏的时候已经过去。今年内地楼市的主基调是震荡之中前进”。有开发商这样乐观地预计，认为目前的楼市复苏“属于修复性的反弹”。

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