地产大鳄错步：金地再度进攻 万科保守到底

今年金地集团拿地以短平快项目为主,万科将成本管理和费用控制作为一项工作重点 　　金地集团:2009年更多的是机遇 　　“经过一段时间的调整,房地产市场表现更趋理性,2009年房地产行业挑战与机会并存,更多的将是机遇。”金地集团(600383.SH)span class=’red’>进入该新版行情)在接受理财周报采访时如此表示。 　　与此乐观态度相佐证的是,金地集团正在积极进行新的融资:金地集团准备向不超过10名(含10名)特定对象非公开发行A股,发行股票的数量不超过40000万股,发行价格不低于9.22元/股。 　　如果按照40000万股、每股9.22元来计算,金地集团此次融资的募集金额将达到3.69亿元。据了解,所募集资金将用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈阳长青、武汉金银湖等六个项目。 　　同时,金地也加大了推出新项目的力度。仅在2009年4-5月,金地就将推出包括天津格林世界、上海格林世界、南京金地名京、佛山九珑璧等在内的八个项目。 　　一、二线城市是投资重点 　　从2008年公司发布的年报来看,金地的二线城市的比重在逐步上升。 　　根据公司发布的2008年年报,从2008年销售的区域来看,销售主要来自于上海格林世界、未未来、湾流域三个项目的贡献,上海一个城市在2008年销售金额的比重达到了42.6％;从结算的项目来看,上海的项目结算收入比重达到了28.1％。 　　在2008年末项目资源的分布中,深圳、北京、上海等城市的比重有所下降,四大一线城市项目资源的比重为34.2％,南京、西安、沈阳占38.8％。 　　“金地已进入的一、二线城市仍然是今年投资重点。对于二线城市来说,其城市化进程慢于一线城市,同时市场竞争压力也相对一线城市小,市场土地资源也相对丰富。因此,我们认为经济活跃的重点二线城市如西安、武汉、沈阳等同样具有良好的成长空间。” 　　拿地动作短、平、快 　　对下一阶段的市场看好,金地的拿地策略是否会发生变化？ 　　“今年计划用于新增土地储备的资金规模在50亿至100亿元,投资时点主要在二三季度,”金地集团表示,“今年拿地以短平快项目为主,布局仍是在一线城市和武汉、西安、沈阳这样的重点二线城市。” 　　在2007年,金地集团新增面积243万平方米。此后主动调整了节奏。而在2008年的市场低迷时期,公司新开工面积137.93万平方米,较2007年下降43.15％。2008年只增加了西安南湖曲江池一个项目,集中全力出货回笼资金,其年报数据表现出较强大的生命力。 　　进入2009年,随着市场的回暖,金地在拿地上更加积极,在记者发稿前的4月29日,金地刚以56000万元的价格获取上海市青浦区徐泾镇3号地块项目。 　　万科:断言调整结束为时尚早 　　“今年以来,公司的销售情况,包括四月份的销售表现均符合公司的预期。”万科(000002.SZ)span class=’red’>进入该新版行情)副总裁肖莉这样评价今年以来的营业状况。 　　良好的一季度 　　根据万科公布的一季报,公司累计实现销售面积152.5万平方米,销售金额122.2亿元,分别比08年同期增长33.2％和21.0％。实现结算面积106.1万平方米,结算收入80.3亿元,同比分别增长32.1％和27.7％。实现营业收入81.6亿元,净利润7.7亿元,同比分别增长27.6％和7.1％。 　　万科认为,一季度成交量回升取决于多个方面的原因:“开发企业为加快消化库存,采取了各种策略积极促进销售;信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本,促进了市场信心的稳定;房地产市场已经调整较长时期,累积的大量自住需求存在一个释放的过程。” 　　“珠三角地区由于前期价格调整较为充分,交易量率先回升也有合理性。” 　　后续发展仍待观察 　　对于下一阶段的市场,相对于金地的乐观态度,万科显得更为谨慎。“对这一态势的后续发展,仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性,断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。” 　　这种判断并非杞人忧天。如果排除分步区域、产品类型等因素,用销售金额除以销售面积来简单计算每月的销售均价,那么万科4月的楼盘销售均价为8962.7元/平方米,相比3月的楼盘销售均价9290.7元/平方米,也环比下降了328元/平方米。 　　与此同时,2009年一季度万科的毛利率下滑十分明显,公司的毛利率从2008年底的39.00％下滑至一季度的33.81％,该毛利率水平为万科自2004年以来的最低。 　　成本控制成重点 　　“在过去一轮的市场变化和调整中,我们应该看到,一方面土地成本是上升的,这里面既包涵了2006年和2007年土地价格上涨的因素,也包涵了原有相对低价的土地在逐步消化减少的因素。”万科副总裁肖莉对理财周报记者表示。 　　肖莉进一步表示,另一方面,过去一年市场价格也出现了不同程度和幅度的调整,虽然万科项目结算价格下降的幅度不大,但考虑到精装修房比例的不断上升,房价中这一块的成本比例也是在不断增加的。“最后反映在结算毛利上,是呈下降趋势的。” 　　“在低毛利率背景下,成本管理、费用控制更加重要。也正是基于这一考虑,万科已经将加强成本管理和费用控制作为未来的一项工作重点。这一努力方向从公司第一季度的营销费和管理费中也有所体现。”

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