房地产：宜长期关注—浦东南汇合并点评

动态事项：国务院近日批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤销南汇区，将南汇区行政区划并入浦东新区。上海市辖下的这两个行政区域的合并，有助于直接推动上海国际金融中心和上海国际航运中心的建设，对于浦东乃至上海未来的发展，具有重大意义。 　　要点： 　　大浦东面积翻番 　　原浦东地区面积533平方公里，南汇区并入浦东后，面积为1210平方公里。我们认为这是上海两个中心的建设实质性的第一步。理顺了金融中心和航运中心的关系。在地域上，金融中心以陆家嘴为核心区域，而航运中心以洋山港为主导，临港新城是洋山港的腹地。港口是腹地的门户，而腹地是港口赖以生存和发展的基础。临港新城位于南汇，而陆家嘴隶属于浦东，要达到协调发展，增强效率，合并是最好的选择。 　　"大浦东"的优惠政策畅想 　　原浦东所具备的优惠政策将惠及合并后的大浦东，如税费减免、利润补贴、通关便利以及自主的土地管理、项目审批权。原浦东没有的优惠政策，在这次两个中心的建立中，也许也会出现。两个中心的建立是国家战略，金融中心的争夺在国际上是十分激烈的，不排除政府会对大浦东有进一步的政策倾斜，以吸引国际人才和国际机构，完成建立两个中心的历史使命。 　　土地升值是长期趋势 　　原南汇地区的建设必定是以基建建设开始，随着配套设施的建立，其土地价值将上升。但这是个长期的过程。在初始建设时，作为开发主体的四大园区类公司：浦东金桥、外高桥、陆家嘴和张家高科进行的一级土地开发和基建的利润是较低的，只有当初始建设结束，进行住宅类开发时，土地的升值空间开始展开。因此土地升值是个长期的过程。 　　长期关注上海本地地产股 　　随着上海两个中心和未来迪斯尼的建设，上海本地地产公司的自身成长机会也在显现，因此有必要长期关注上海本地地产股。我们从08年中期策略报告开始提醒投资者关注，09年年报推荐上海本地地产股，09年春季策略重点推荐中华企业和浦东金桥，其秉承的原则就是长期关注。但短期我们认为市场的追捧已经使上海本地股到达了估值上限，注意短期风险，中长期我们依然看好。

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