五一后楼市未现滞后高峰 大城市呈冷热不均状态

"五一"之后一周，市场中预期将滞后显示的成交高峰并没有依时出现，全国多个大城市呈现冷热不均状态；广州一手市场在"五一"期间成交量大涨20%左右，其后一周下跌28%左右，二手成交也相应处于不活跃状态。 　　市场期望本周即将举行的广州房博会能再度活跃广州楼市，但从近期上海和深圳房展会的平淡效果看，广州市场活跃程度依然令人堪忧。 　　有行内观点认为，如果几大发展商在房博会上愿意携手"不升反降"，将极大影响市场成交的活跃程度。 　　广州市场 　　"五一"期间，全国几大大城市楼市成交一路飘红，广州成交亦为喜人。广州全市十区内一手住宅三天内共成交4500~5000套，均价比3月底、4月初时候相比上涨了3-6%，约为10000元/平方米左右；中心六区的新货中很大一部分是建筑面积在80~140平方米之间的2~4房，均价多在10000元~19000元/平方米之间。二手市场由于业主反价5%~10%而影响成交情况，不过成交情况与去年"十一"相比还是有所反弹，成交量多出50%左右。 　　中原(中国)董事副总经理赖国强分析认为，虽然在"五一"最后一天，买家有重新回流到二手之势，但广州市场与其他大城市最大的区别在于以房屋销售量为主，二手楼市压力大、表现趋于平淡。不过，广州楼市的高速消化期比深圳启动得慢，目前还处于消化期中，后市持续力较大，因此对第三季度市场仍持乐观态度。 　　"后五一"成交明显波动 　　在"五一"之前，不少市场人士认为三天假期可能迎来成交"井喷"，对市场可能出现的负面影响感到忧心；事实证明，"井喷"并没有如期而至，市场比预期更为理性。 　　考虑到成交的滞后性，很多行内人士相信"五一"过后的2周有可能是各大城市成交的高峰期。从5月4日至10日的全国8大城市成交数据可见，其表现各不相同。除了北京、广州、杭州外，其他城市都有不同幅度的上升，上海上升幅度最大；在成交量下跌的城市中，广州的幅度最大，达到28%。 　　广州市场波动极为明显，在八个城市的成交规模中最小，呈现极不活跃的状态。中原研究中心陶琦分析表示，主要是因为市场存量不大，并呈现逐渐减少之势；市民在经历几年的市场阴跌后消费心态理性。不过，广州、深圳两市的存量相近，深圳"后五一"成交量远大于广州。 　　什么是反价：业主在买家愿意接受原叫价时提价。 　　深圳市场 　　观察深圳市场可见，一手市场在"五一"期间的成交并无想象中多。据赖国强提供的数据，深圳一手成交比去年同期下跌20%~30%。主要是因为四月已成交5700套一手单位，可售房量减少；其次，价格处于中端的一手物业不多，多为高价盘；而且，发展商并不急于推盘，显示出追求价位的心态。 　　一手不如二手 　　美联全国市场研究中心主任徐枫分析，一手成交主要集中在南山区，比前2年同期增长3~4倍；由于深圳一手供应量呈逐渐减少之势，从"五一"同期看，成交量逐年递减，今年与2008年同期成交量持平。 　　她预期第三季度一手市场的成交将不会旺畅；如银行持保守态度，则第四季度一手价格可能获得放松机会；赖国强认为下一轮一手楼价将有机会站稳并有小反弹。 　　另外，深圳的二手楼市明显好于一手，成交呈上升态势，成交量是去年同期的2倍；究其原因，主要是二手物业价格相对较低、生活配套成熟。 　　上海市场 　　据美联物业全国市场研究中心提供的市场调查，上海在"五一"期间的一手推盘频率高于深圳；促销手段较多，打折幅度在96%~97%。期间；一手成交的平均面积高于二手平均面积，以超过100平方米的中大户型为主，二手以90平方米以下的为主；二手集中在内环线以内，一手成交量与2007年同期持平，热点区域有所转移，以普陀区、长宁区为主；带学位物业成交较多；总成交额主要集中在200万元以下。 　　3月中后旬出现投资客 　　中原(中国)董事副总经理陆成分析，五一期间二手物业成交与三、四月相比略有放缓，回落10%~15%。 　　三、四月份上海高中低端物业的成交都很畅旺，原因一是来自去年积压的购买力；二是银行积极放贷。过去的2、3月份是刚性需求，楼价相对较低，自3月中后旬起，市场上开始出现换楼客和投资客。 　　由于"五一"之前市场中的笋盘已被积极成交，"五一"放盘比年初价格高5%~10%，买家尚未有立即接受的能力；其次，个别银行态度比较保守，导致即使是无须借贷的买家亦静观银行态度，期望楼价能再有所下调。 　　看楼客未减 业主心态变强 　　不过陆成认为二手市场价格没那么快出现再一次下调，主要是看楼客从未减少，业主心态变强，楼价无下跌压力；何况市场上甚至出现了"反价潮"，加价幅度在10万~20万元之间(总楼价500万元左右)。 　　因此，他判断只要银行无明确控制措施，5月份上海楼市将平稳维持高成交量。 　　楼价短期上升或导致"怪圈" 　　从每一年的市场规律看，上半年银行贷款比例偏大，自然带动购房气氛；而下半年比例较小，购房者相对倾向谨慎。中原(中国)董事副总经理陆成认为，这极有可能影响下半年楼市的成交情况，而具体情况还需观望银行和各地政府的具体态度。 　　虽然大部分潜在买家都相信各地楼市仍有不同程度的价格下跌空间，但市场人士并不同意这观点，认为未能看到价格下跌压力；有观点甚至认为楼价有缓慢上升的机会。中原地产研究中心瞿安新认为，近期市场成交活跃，很大程度是因为双方协商价格达到博弈的平衡，以及税费下调，几大城市的中心区域楼盘价格并没有实际性下调。 　　不过，他认为不要期盼市场价格在短期内出现上调。一旦楼价出现上升，可能导致更大的市场风险：当供求双方价格差距再度拉开，就会影响成交结果；价格往上走，就会导致成交量下跌，并持续一段时间直到价格重新下调。广州楼市在"五一"过后成交活跃程度放缓，令市场担忧是否因为进入了上述的"怪圈"。 　　有行内人士提出，要视乎本周五即将举行的广州房博会上几大主流发展商的态度。一旦他们决定不升反降，对市场成交将有极大的促动。

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