破解房价迷局：房地产商超额利润导致房价高?

随着我国人民生活水平的提高，消费结构也逐步升级，主要表现在三个消费领域：旅游、汽车、住房。当前消费升级的主体是住房以及对住房改善的需求。而这种需求之所以称之为刚性，是因为消费者确实需要住房，这种需要与房价无关。但是，消费者是否购买，却取决于支付能力。 　　房价是市场博弈的结果一般认为，产品的成本加上适当的利润就应该等于价格，这种定价仅限于理论。不同企业的成本是不同的，利润也是不同的，至于房地产市场，房价与房屋所在区域、房屋品质以及个性化都是有关的。因此，其价格应该包括满足不同消费者偏好的能力。 　　房价上涨的原因有很多，包括土地价格提高、拆迁费用提高、建筑材料科技含量提高、劳动力价格提高等，另外房价背后还隐藏着复杂的社会分配和再分配关系。 　　当前市场的表现就是供求双方的博弈结果。作为开发商，获取最大的利润是其本性；作为消费者，在有支付能力的条件下，如果房屋很大程度地满足了个人偏好，那么一定程度的高价也是可以接受的，从这个角度来说，是消费者剩余的增加。 　　中国房价，谁说了算？ 　　房价是高是低，谁说了都不算，买方总是希望价格越低越好，而卖方总是会希望价格越高越好--这是双方博弈的过程，这也是正常的。但是真实价格是最终成交价格，而非开发商的要价。 　　以房价收入比作为房地产价格的标准是不具有可行性的。在不同国家，不同发展阶段房价收入比的标准都应该是不同的，因此，这种不同国家、不同国情之间的标准不具有可比性。 　　房价是市场供求平衡的结果，在买者众、卖者寡的市场情况下，价格势必上升，但是价格如果受管制，势必打击开发商的积极性，造成供给减少。如果没有开发商的高度积极性，供给势必减少，也许会引发下一轮住房稀缺，以及价格过度上升。 　　如果真的要房价降下来，只有政府增加有效供给，建好房、多建房、快建房，这样才能保证供求平衡条件下的低价。 　　房地产市场的"倒春寒" 　　当前"小阳春"的出现是由于宏观政策还未完全到位的表现。从2007年末开始，很多消费者持币观望，供求双方开始博弈，但是，现实是很多需要住房的人观望不起，他们是急需购房的人群，这是"小阳春"出现的最主要原因。 　　从2008年以来的房地产市场运营情况分析，与其说我国房市的严冬已经到来，倒不如说我国房市面临着一场"倒春寒"。 　　首先，中国房地产市场的供不应求状况还将继续存在。其次，保障房对商品房并不会造成冲击。因为保障房本身带有对不具有北京户口的，但确实是北京市民的群体存在一定的歧视，而很多改善性住房需求只能转向商品房。 　　房地产市场向理性回归2008年的房地产市场状况说明中国房地产市场已经开始向理性回归，而未来房价如果不涨实质上等于降价。因为，工资收入的上涨以及房屋质量的提高，要求房价有一个合理的增长，与成本相配套，这样才会有更合理的住房供给。 　　开发商的利润具体有多少，并不能仅仅拿一个楼盘来说事，而一个楼盘并不代表所有市场行情。同样，某个开发商的利润也并不能代表整个市场。没有人能够拿出确切的证据证明是房地产商的超额利润导致了房价居高不下，因此，当前房价是供求决定的价格，降价的可能性不大。

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