我国房价持续涨10年 世界难得一见

让房地产业回归民生属性 　　面对当今世界经济科技发展的新趋势，以及各国之间综合国力的竞争，我们应当将高科技、文化、教育等产业作为国民经济发展的主导乃至支柱产业。而房地产业，则应当尽早让其回归到民生的位置上去，并确立起“民生地产”的产业定位。 　　如果不能从“GDP取向”、“财政取向”、“形象取向”转向“民生取向”，我国房地产业的发展就会越来越远离公众，甚至出现“房地产业发展了，GDP增长了，百姓的住房却没了”；“城市的形象有了，政府的政绩有了，群众的安居却没了”等背离科学发展的现象。 　　以房地产业拉动经济增长是把“双刃剑” 　　对房地产业在国民经济中的地位及其作用，近年来始终存在着争论。虽然各地方政府以及部分学者一直把房地产业视为国民经济的支柱产业，而且有关房地产业是“支柱产业”的提法也曾出现在国务院的文件中，可是仍有相当一部分学者对这一提法持不同意见。其中，有的学者按照国际上通常将房地产业与建筑业分开的做法，认为在国民经济中起着支柱作用的应当是建筑业而非房地产业；另有一些学者则将支柱产业与主导产业分开，认为房地产业应是国民经济发展的主导产业而不是支柱产业。所有这些争论，其核心都是围绕着房地产业能否作为国民经济的支柱产业而展开的。 　　继1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》为房地产业的发展提供了法律保障后，1998年住房分配货币化改革又为房地产业的发展提供了广阔市场。进入21世纪，房地产业已经在我国国民经济中居于举足轻重的地位。2003年的国务院18号文件(即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。所以有人说，房地产业作为国民经济支柱产业的定位，始于《中华人民共和国城市房地产管理法》，成于2003年的18号文件。 　　毋庸置疑，房地产业的突出特点是产业链上下延伸较长，它一方面是钢铁、水泥、玻璃等上游产业产品以及建筑业的主要消费产业，另一方面又可以带动下游的房屋装修、家用电器等一系列消费品的需求。所以，当经济发展面临需求不足或者其他经济困难时，在短时间内采取相应的宏观经济政策，发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长，往往可以起到牵一发而带千钧的作用。 　　但也必须看到，宏观经济政策通常都是对策性的调整政策，具有明显的短期性特征。如改革开放以来我国曾经历过的几次经济调整，当时所出台的调控措施都是短期对策性的政策。而某一产业在国民经济发展中所处的地位尤其是能否确立为支柱产业，并不是由宏观政策而是由具体的产业政策来决定的，与宏观经济政策不同的是，产业政策具有长期性和稳定性，这在我们制定或执行某项经济政策时必须加以区分。所谓国民经济“支柱产业”的定位，表明这一产业可以在较长时期内对国民经济发展不仅起到拉动作用，更具稳定功能。 　　从历史上看，有些国家在工业化和城市化快速发展阶段，也曾将房地产业作为国民经济支柱产业。但是近些年来，由于受到资源环境约束以及国际经济技术竞争等因素影响，已经很少有哪个国家将房地产业确立为支柱产业了，除非国家经济有可能出现衰退时，才利用房地产业关联度高、带动力强的特点来拉动增长，而不是作为支柱产业对其进行长期的政策支持。况且房地产业关联度高、带动力强的特点本身也是一把双刃剑，长期过度地依赖房地产业拉动增长，不仅不利于经济稳定，还可能带来经济增长的粗放化和经济结构的粗笨化，甚至导致整个经济发展失衡。当这种失衡达到一定程度，就会在经济规律自身的作用下施以强制性调整，把原来的比例关系或结构破坏掉，使社会经济得以在新的平衡的基础上重新运行，这就是我们所说的经济危机的过程及其所起到的作用。而其他关联度较小、拉动力较弱的某些产业，一般不会起到像房地产业那样强的拉动作用，但同时也不至于带来像房地产业那样的危及经济全局的破坏作用。 　　从我国近些年的实践看，将房地产业定位于国民经济支柱产业，一方面容易忽视住房对于民生的保障功能，另一方面也往往会给那种片面追求GDP的非科学发展提供理论上的依据和现实的路径。它使得始于1998年的住房分配货币化改革，从实施之初就在某种程度上担负起拉动经济增长的功能，有些城市又将其推向极致，演变成一种畸形的经济增长和财政增收的依赖模式。科学发展观的核心是以人为本，从执政的角度讲就是以民为本。坚持科学发展决不能忽略房地产业的民生性质，必须把房地产业的发展与国计民生紧密联系起来。否则，像我们这样一个大国，“不靠科技靠地产”，“不靠企业靠炒房”，不仅会使民生受到伤害，也无益于经济发展和综合国力的提升。 　　房地产业应确立“民生地产”的产业定位 　　改革开放30年来，中国经济以年均9.7%的增速快速增长，但是这种高增长具有明显的粗放型特征。在经济增长的“三驾马车”即投资、出口和消费中，更多的是依赖于前两驾马车，消费所起的作用明显不足，而在投资中又主要是依赖于房地产投资，生产性投资相对落后。喜欢搞建筑物而不喜欢更新设备和技术，这个在计划经济体制下就已经形成的偏好，在中国走上市场经济体制后不仅没有被丢弃，反而更趋强化了。尽管“九五”期间中央就已经提出转变经济增长方式、调整经济结构，但是在以GDP增长来评价政绩、决定升迁的政治氛围下，作为地方政府是不可能去关心增长方式的转变和经济结构的调整的，它们势必把最能拉动增长的房地产业放在首位并视为支柱，而且在实际工作中还主动担当为房地产业快速发展保驾护航的角色。我国转变经济发展方式和优化经济结构长期不能如愿，与这些年来始终把房地产业作为支柱产业不无关系。可以说，房地产业作为拉动GDP的支柱产业，在许多地方政府那里是不存在异议也是不容置疑的。1998年亚洲金融危机期间，中央以启动房地产来保证经济增长的宏观经济政策，从当时看是一个临时性的宏观经济政策，但是在地方政府那里却基本上成了十年一贯制的长期政策了，这可以说是“九五”期间中央确定的转变经济增长方式和调整经济结构的任务至今也未能真正落实的重要原因。 　　不但地方政府出于政绩考虑热衷于以房地产拉动经济增长，房地产业畸高的产业平均利润率及丰厚的回报也吸引着众多企业纷纷加入。在我国经济高速增长的前些年里，社会平均利润率其实不过在8%左右，而房地产业的平均利润率却可以达到30%，同时房地产又是一个进入门槛相对较低的市场，很少有企业能够在这种利益面前不为所惑。就连中国著名家电企业海尔集团也经不起这种高利润的诱惑而进入了房地产业，其实又何止海尔，包括海信等中国青岛的几大名牌企业几乎无一例外地投身到了房地产业。2008年中国房地产业发展处于巅峰时，全国房地产企业总数达到了5万多家。房地产业成为了“名符其实”的国民经济支柱产业，吸引了大量的经济资源。但从另一方面看，这一发展态势必将延缓中国的产业升级进度，甚至弱化某些重要产业在国际上的竞争力。就经济发展的阶段性而言，目前中国仍处于工业化中期，正是产业升级的关键阶段，科技投入和产业研发应当成为产业升级的主要推动力，然而房地产市场的经济泡沫和超常的利润回报，不仅打击了企业研发的积极性，更分流了企业科技投入所需的各种资源。长此以往，势必会危害我国创新型国家建设之大计，“中国创造”战略也将无法真正实现。试想，连中国家电行业的龙头企业海尔集团都不能专心于家电的生产和研发，而要为了追求更大的利益去涉足房地产业，还有什么样的企业能够不为所惑？中国家电产业的国际竞争力又岂能不受影响？还应当看到，我们这样一个人口众多、人均占有资源(包括土地在内)又相对匮乏的国家，若想长期支撑一个增长方式粗放的产业超常规发展，在资源的供给上也不具有可持续性。 　　从国际经验看，由于社会经济的发展是动态的，因而决定了作为国家经济栋梁的支柱产业不可能一成不变。以美国为例，从19世纪工业化以来，最初曾将钢铁、汽车、建筑作为支柱产业，而现今却是以航天、信息为支柱产业，正是靠着这种支柱产业的更替和升级，美国才能在世界上长期保持着首屈一指的经济强国地位。所以，即使我们有理由将房地产业作为支柱产业，也不可以将这种产业定位固化，甚至一以贯之地坚持下去。 　　尤其是我们今天所处的时代，与资本主义工业化初期乃至上个世纪的状况都大不相同。首先，随着世界各国综合国力的竞争日趋激烈，许多国家都加快了技术更新和产业升级的步伐，并把高新技术产业作为经济发展的先导产业甚至是支柱产业。其次，由于资本主义国家在以往几百年的工业化进程中，过度依赖于能源和各种资源的消耗并造成对环境的损害，使得当今世界各国的经济发展都受到严峻的资源和环境约束，中国的工业化进程已不可能再步那些老牌资本主义国家的后尘，继续沿袭资源高消耗和环境高污染的道路。再次，许多资本主义国家的工业化和城镇化都是以对农民的剥夺为前提的，用马克思的话说“是用血和火的文字载入人类编年史的”。而社会主义的中国是绝对不可以重复那样的城市化道路的。这些新的时代特征和特殊国情都要求中国必须做出新的选择。党的“十七大”科学地分析了我国全面参与经济全球化的新机遇新挑战，要求我们全面认识工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展的新形势新任务，在强调深入贯彻落实科学发展观的同时，进一步指出必须走中国特色新型工业化道路和中国特色城镇化道路。走中国特色新型工业化道路就需要转变经济发展方式，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。在此基础上发展现代产业体系，提升高新技术产业，提高服务业比重和水平，而不是将经济增长建立在一味依赖投资、依赖房地产拉动的基础之上。走中国特色城镇化道路就需要统筹城乡发展，保护失地农民的利益，节约土地资源，增强国土资源的综合承载能力，促进大中小城市和小城镇协调发展，培育新的经济增长极。在此基础上形成布局合理、功能完善、节约土地的城镇化发展格局，而不是从大城市到小城镇都把房地产业作为支柱产业，更不能像有些发达国家那样以国土资源的过度消耗为城镇化的代价。 　　从眼下这场国际金融危机看，房地产业已经难以再像十年前那样对拉动经济增长起到火车头的作用了，即使经过调整中国的房地产业仍然可以再度振兴，也不宜作为支柱产业，作为支柱产业乃至战略产业的应当是高科技、文化、教育等产业。因为这些产业不仅主要是依靠人的智力(而不是资源)投入来寻求发展，其附加值高不说还能带来较好的社会效益。而且当前这场危机也给我们进行经济结构的调整和发展战略的转换带来了契机，历史的经验表明，越是在经济危机或萧条时期，越是高科技、文化、教育等产业发展和繁荣的机遇期。因为经济危机通常表现为生产的过剩和产品的滞销，为了寻找新的市场和扩大产品销路，就要加强新技术的研发和新产品的开发，加大对高科技产业的投入。2009年1月20日，当奥巴马宣誓成为第44任美国总统时，为了应对严重的金融危机，一个8000至10000亿美元的经济复兴计划也将随之推出，而在这项计划中最引人瞩目的就是预计将创造300至400万个工作岗位的有关新能源和高科技的投资计划。在经济调整阶段通常还会出现短时期的低增长和高失业，社会心理会发生一些变化，基于经济前景黯淡的预期，生产性投资会压缩，社会资金投入便要转向教育和文化娱乐，因为教育可以延缓就业、提升人的素质和能力，文化娱乐可以给经济震荡中的人们一些精神上的慰藉、安顿与鼓舞，从而给教育和文化产业的发展带来机遇。例如日本在90年代的平成恐慌中就于1995年确立了面向21世纪的“文化立国”战略。而韩国在1998年的亚洲金融危机中也加大了对文化发展的投入，使得文化产业实现了跨越式的发展，“韩流”不仅拉动了本土消费，也带动了国际贸易的增长。 　　与日韩相比，中国是一个拥有几千年文化的国度，蜚声海内外的“四大发明”曾为人类文明和科技进步做出过卓越贡献，“两弹一星”和“神舟飞船”更证明了当代中国的能力和智慧，说明目前中国完全有条件将高科技、文化、教育等产业发扬光大。所以，面对当今世界经济科技发展的新趋势，以及各国之间综合国力的竞争，我们应当将高科技、文化、教育等产业作为国民经济发展的主导乃至支柱产业。至于房地产业，则应当尽早让其回归到民生的位置上去，并确立起“民生地产”的产业定位。如果不能从“GDP取向”、“财政取向”、“形象取向”转向“民生取向”，我国房地产业的发展就会越来越远离公众，甚至出现“房地产业发展了，GDP增长了，百姓的住房却没了”；“城市的形象有了，政府的政绩有了，群众的安居却没了”等背离科学发展的现象。只有从民生地产的产业定位出发，将房地产业对经济增长的拉动作用与民生问题的解决更好地统筹起来，这样的增长才能带来相应的发展，才符合科学发展观的要求，也才能实现党的十七大提出的“住有所居”的民生目标。 　　房地产业的民生性质越来越受到高层重视 　　也许是某种巧合，自2003年国务院18号文件提出房地产业已经成为国民经济“支柱产业”后，国内房价也加快了上涨，2004年下半年又进一步加速。如果说2004年以前还是正常的恢复性上涨的话，2005年以后的两三年可就是迅猛上涨了，在一些沿海大城市，房价一两个月涨个千把元钱已是常态。直到2008年12月，全国70个大中城市的房价才出现同比0.4%的降幅。如果从1998年住房分配货币化改革算起，我国房价持续上涨了10年，这在全世界都是难得一见的。 　　房价的过快上涨当然不能完全归咎于将房地产业作为支柱产业的定位，但无可否认的是，这一定位必然会让房地产业得到多方面的政策支持，为其加快发展带来了诸多有利条件，而在任何一个快速发展的市场上，若想让其产品价格降下来几乎都是不大可能的。这也正是2005至2006年中央连续出台稳定房价的调控政策，却始终难以让过快上涨的房价回归理性的重要原因。过快上涨的房价，在反过来进一步推动房地产业非理性扩张和房地产泡沫积聚的同时，也让众多中等收入人群买不起房子。于是，2007年8月出台的国务院24号文件(即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)开宗明义地指出：“住房问题是重要的民生问题”，而且在文件的结尾还进一步强调：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”这说明，见诸于国务院的文件也并不是始终一贯地只强调房地产业的支柱地位，在某些时期更强调住房、房地产业与民生之间的重要关系，特别是在房地产业处于非理性扩张的时期更是如此。 　　2008年11月，为应对由美国次贷危机引发的国际金融危机对我国的不利影响，中央出台了“扩内需、保增长、调结构”的十大措施，并将加快建设保障性安居工程列为十大措施之首。随后，国务院总理温家宝在省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议上指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”温总理在这里既讲到了房地产业对经济增长的拉动作用，同时也强调了它对改善民生的重要作用。而且温总理还进一步指出，“要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。”这样的部署不仅意味着，政府对于房地产行业的投入主要是用于保障性住房建设，把保障民生放在了更加突出的位置，它与依靠卖地拉动GDP增长的模式大不相同，而且也是针对美国次贷危机所采取的具有防范意义的重要措施。因为美国次贷危机的直接原因就是政府通过一系列政策鼓励老百姓借款购房，包括鼓励那些不具备还贷能力的人借钱买房子，甚至向全世界发售缺少信用保障的债券来筹措所需的购房款。这种解决住房问题的思路和办法，从一开始就埋下了日后爆发危机的隐患。而当前中国政府实施的安居工程，是让那些不具备购房能力的人通过政府和社会的帮助实现住有所居，而不是不切实际地让他们都去贷款买房，这可以说是针对美国次贷危机所采取的极具针对性的防范之举。

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