房地产业：新开工仍负增长 但增速下滑在改善

数据状况： 　　1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。 　　1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点。 　　1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%。 　　房地产开发企业资金来源情况：1-4月，房地产开发企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长12.4%；利用外资166亿元，增长11.6%；企业自筹资金4893亿元，增长10.2%；其他资金5199亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款3013亿元，增长10.3%；个人按揭贷款1462亿元，增长28.7%。 　　点评： 　　4月末的施工面积同比增幅比3月末回落，而全国前4月房地产累计竣工增速比前3月提高，新开工面积仍然负增长，显然开放商增加施工进度。并且，我们看到前4月全国累计完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，延续前3个月保持增幅提高的情形。进一步验证了开发商的目前在加快在建项目的施工进度。 　　我们也看到虽然新开工仍然负增长，但增速下滑也在改善，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；前4月房地产累计投资的增速比前3月也提高0.8个百分点。结合我们每周的城市销售数据和存货去化速度，我们认为随着局部区域销售明显好转后存货消化的加快，新开工增速下滑已经在开始改善，下面我们可以会看到整体新开工增速提高，房地产投资进一步恢复。 　　需要注意的是，从单月数据看，4月份的房地产投资金额和开工量还略低于3月份，我们认为合理的解释应该是统计数据本身存在一些偏差，因为历来统计局公布的1月份和1－2月的累计数据都是相同的，那么3月份单月的数据很可能是偏高的。因此，从前4月的数据情况看，观察比较月度累计的数据的变化相对更有意义一些。 　　同时，前4月房地产资金来源中来自于银行贷款和消费者的资金比例高达63％，自筹资金占比36.2%，仍处于自去年11月份高点(40.2％)之后的下降趋势中。表明按揭信贷放松和销售的回暖使得开发商的资金环境继续好转。 　　投资建议：维持行业领先大市－A的投资评级。上周一(5月4日)我们已经将我们投资标的组合中的公司目标价整体提升大约20－25％，经过1周多的上涨，目前有些公司的股价已接近我们的新的目标价了，我们将继续观察一段时间，根据市场和流动性状况再调整。 　　风险因素：目前国内出现甲型H1N1型病毒的确诊病例，其对经济的影响较难判断。

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