房地产业：政府投资减少致单月地产增速下降

2009年5月12日，统计局公布4月份房地产相关数据：今年1-4月，房地产投资额同比增长4.9%，新开工和土地购置面积分别同比增长-15.8%和-28.4%，销售面积和销售金额分别增长17.3%和35.4%。 　　评论： 　　单月整体投资增速略有下降，结构性差异明显，东部区域投资呈现回升趋势，西部区域增速有所回落，今年1-4月，房地产投资额累计达到7290亿元，同比增长4.9%；但4月单月投资额为2410亿元，环比减少2.9%。区域结构上，东部区域延续3月单月正增长的趋势，且增速有所提高。而西部区域的增速虽然仍为正，但单月增速有所回落。我们认为原因是：一、前期过度收缩开工，"市场性"的房地产投资仍惯性下滑，今年一季度"政府性"的房地产投资比较集中，而往后这部分投资会逐渐放缓。由此导致单月投资增速略有下降；二、东部区域先于全国市场调整，开工和投资收缩较快，而今年市场回升幅度和速度也远远超过全国水平，由此导致企业投资逐步回升；三、中西部区域增速下降主要受政府投资所致。在3月16日《上调房地产投资增速至4.8%》的报告中，我们分析过，1-2月房地产投资增速超预期，主要来自中部区域房地产投资额的"异常"超额增长，部分省市同比增速达到100%，甚至是1000%以上，主要原因是保障房投资的大幅增加。而近期，由于保障性住房投资比重的回落，单月投资增速有所下滑。 　　开工面积和土地购置面积并未回升。今年1-4月，房地产新开工面积2.7亿平方米，同比下降15.8%;土地购置面积0.73亿平方米，同比仍下降28.4%。这一数字和我们从上市公司沟通获得的信息相一致，前四个月，上市公司对新增投资仍相对谨慎，既未大幅新购土地，也未提高新开工计划。从一季报也可以看到，上市公司1季度投资持续收缩，投资支出同比减少39%，随之带来的是经营性现金流首次为正。 　　销售增长区域分化明显，导致销售均价上升。今年1-4月，销售面积和销售金额分别增长17.3%和35.4%，销售均价达到4662元/平方米，同比增长15.4%。区域间分化十分明显，绝对房价较高的东部区域率先回暖，销售面积同比增长24.4%，而中、西部区域分别为1.2%和18.0%。 　　资金链继续宽松，银行贷款增长明显。和4.9%的投资增速相比，房地产资金来源总和的增速达到了12.4%，显示出房地产开发商的资金链进一步宽松。除了在资金来源中占比最大的销售回款继续快速增长外(累计值增速14.6%)，国内贷款也增长较快，达到了12.4%。 　　预计新开工和土地购置将在2季度逐步恢复，维持全年新开工面积增速-8%，房地产投资额增速9.8%的预测。持续的销售回暖和去库存，及资金链的日渐宽松，必然导致开发商逐步增加投资，部分上市公司在5-6月份就将有所作为。维持之前对新开工面积和房地产投资额的预测，09年增速分别为-8%和9.8%。

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