房荒之说来势汹汹 调查显示南京楼市不差钱

本报地产评论员调查显示，尽管现存的可售房源仅够卖6个多月，但各板块后续房源供应充足，大量新房的蜂拥上市，将迅速缓解市场的"饥渴症"。另一方面，在经过1-4月的消化之后，市场上大部分刚性需求已经释放，房源销售速度将会减缓，供求有望渐趋平衡，"房荒"不可能出现。 　　今年3月底，有关专家还公开指出，不包括即将上市的新房源，仅南京楼市当时的存量房源就可以卖19个月；但一个月后，网上房地产的统计数据显示，南京楼市可售房源已从年初的5.3万多套一路下滑到不足3.9万套。如果按照前4个月卖房2.5万套的速度，目前可售房源只够卖6个多月。 　　南京楼市没房卖的声音此起彼伏，"房荒"之说来势汹汹。 　　相隔不过短短一个多月的时间，市场供求关系为何会发生如此大的逆转？南京楼市真的无房可卖了？现在不买是不是房价又要涨了？对于这些购房者最关心的问题，《扬子楼市》展开了深入调查。 　　起因篇 　　"房荒"之说从何而来？ 　　随着"房荒"之说再起，越来越多的购房者和业内人士都感到疑惑：为什么开发商会说无房可卖？购房者也感觉市场上找不到称心的房源？除了市场源头--土地去年以来供应减少以外，南京楼市上市房源出现断层的原因还有哪些？笔者对"房荒"的真相进行了调查。 　　类型一：销售火爆导致可售房源所剩无几 　　从观望犹豫到热情高涨，购房者态度的转变让不少楼盘在开年以来的小阳春行情中凯歌高奏、销售喜人，可售房源数量迅速减少。今年"五一"当天开盘推出最后四栋多层房源的爱秦湾 楼盘在小长假期间的表现异常抢眼，销售人员表示："120多套房源一天就基本全被抢光了，现在整个小区就只剩下几套顶楼和一楼的大户型尾房了。"据了解，位于江北的天润城 、城中的雅居乐花园 、仙林的亚东城 等多家今年热销排行榜上的明星楼盘也同样处于可售房源所剩不多的状态。 　　类型二：因去年缓建导致房源上市滞后 　　不少购房者都感觉到，今年第一季度奥体板块在售的楼盘屈指可数。而向来大盘云集、不愁没房卖的桥北板块小户型也出现了暂时性的紧缺。对此，南京红太阳地产营销总监邵治国认为部分板块的供应量不多，是因为去年形势低迷，开发商纷纷收缩战线、放缓了开发节奏甚至停工，现在的供应暂时跟不上来。江宁一家知名楼盘的开发负责人也非常着急地表示："不是我们不卖，而是工期跟不上。"但是调查显示，由于看到楼市火爆，不少开发商都在赶工期，因此不久将会有大量房源供应市场。 　　类型三：捂盘惜售，希望过段时间卖高价 　　随着成交量的不断攀升，去年还在下降的南京房价今年渐趋平稳，3、4两个月还重现涨势，这让个别资金压力不是特别严重的开发商心里痒痒，梦想房价暴涨的时代再次来临。为了卖出更高价，近期城北一家楼盘就偷偷动起了囤房的心思。 　　去年年底，该楼盘首次开盘，房源的价格比原来售楼处一直宣称的低了近7000元/平方米，开盘当天就卖掉了几十套。但看到市场开始好转，后悔卖便宜的开发商竟然把已经卖出去的房子又找借口收了回来。明明房子都已经封顶，而且有近400套可售房源，但其售楼处的工作人员却对购房者表示现在不卖房。 　　类型四：少量推盘，人为制造市场"饥饿感" 　　回顾前四个月，楼市回暖是不争的事实，但也有业内人士认为，并非所有宣称热销的楼盘都是货真价实，个别楼盘所谓的热销其实也存在一定的水分。有购房者就反映，今年春交会上他看到了一些怪现象，其中就有楼盘同一栋楼的房源却偏偏分成两次开盘。据江宁三山板块一家大盘的销售负责人透露，现在确实有开发商通过少量多批推盘的方式制造市场的饥饿感，造成一卖而空的假象。河西一家开发商也表示，有的楼盘可能有好几栋楼都已经封顶，但每次只领一栋楼或两栋楼的销售许可证，人为地形成了供求失衡。 　　分析篇 　　后续房源充足，购房者 无需恐慌 　　对于有关人士抛出的"房荒"论，业内人士和购房者是如何看待的？南京楼市是否真的无房可卖了呢？笔者采访了多位业内人士和购房者后发现，大多数人对此观点并不认同。"说南京房子已经供不应求，这是不理性的。"业内人士王小军的看法颇具代表性。在指出个别开发商人为制造抢房假象甚至捂盘惜售的做法极为危险的同时，专家还肯定地表示南京楼市不可能缺房，购房者无需恐慌。 　　理由一：大部分刚性需求已经释放 　　从关于"房荒"真相的调查结果可以看出，南京楼市可售房源之所以显得捉襟见肘与今年以来市场的迅速反弹、销量飙升有很大关系。根据易居南京研究机构研究部的统计，今年1-4月市场交易火爆，尤其是刚刚过去的4月份，全市商品住宅成交面积为91.69万平方米，是去年同期水平的两倍多；但与消化速度的表现相反，楼市新增供应面积前4个月只有160.71万平方米，同比下降了31.2%之多。也正是由于消化快、供应少，才引发了一些业内人士对于"房荒"的联想。 　　但是不少专业人士认为，与2007年出现所谓"房荒"情况不同的是，2007年4月是当年狂飙行情的起步阶段，往后几个月内行情一直疯涨，而今年4月的行情则是目前最好的行情，加上楼市的走势与宏观经济环境有着密切联系，目前整体形势还不明朗，仅依靠刚性需求支撑、还没有明显投资需求的楼市成交在经历了数月的井喷后，是否还能延续之前的火爆自然还要打上问号，而认为下面成交量可能回落的预测目前比较主流。 　　理由二：近期大批新房源要上市 　　据南京某房地产网站统计，春节前的2月份推出新房源的楼盘还不到10家，但随着节后楼市回暖，上市的楼盘数量明显增多，3月已达到20家左右。继4月出现首轮上市高峰，超过30家楼盘趁热推盘后，5月也有近30家楼盘开盘或推出新房源。其中，仅用了一个月的时间就卖掉了二期600多套房源的融侨中央花园 ，5月16日又将推出三期"玫瑰街区"的首批3栋楼。江苏融侨金辉副总经理张晓锋表示，其项目三期原计划是下半年推出，但开发商会根据市场供求关系来调整节奏，趁着楼市行情正火快速放量、快速销售、快速回笼资金。据笔者了解，近期奥体楼盘除了融侨中央花园以外，金基汇锦国际 、欧洲城、朗诗国际街区 以及新盘沁园村等都有新房源要推出。 　　本报地产评论员调查显示，尽管现存的可售房源仅够卖6个多月，但各板块后续房源供应充足，大量新房的蜂拥上市，将迅速缓解市场的"饥渴症"。另一方面，在经过1-4月的消化之后，市场上大部分刚性需求已经释放，房源销售速度将会减缓，供求有望渐趋平衡，"房荒"不可能出现。 　　南京红太阳地产营销总监邵治国也表示，桥北片区的房源供应下半年会放大，该公司开发的旭日爱上城 项目就计划在6月份和8月份推出部分新房源，而且会以总价较低的小户型为主。另有消息称，新盘万科金色城品 计划6、7月份开盘，上半年供不应求的城南板块房源紧缺的局面将得到较大缓解。 　　理由三：楼盘新开工面积激增 　　由于今年楼市惊现小阳春，销售意外火爆，导致市场预期发生改变，去年还在冬眠的开发商如今都在抢工期。根据南京市统计局最新发布的综合报表，2008年南京住宅新开工面积为751.59万平方米，相比2007年的941.94万平方米，下降了近200万平方米。而今年的前3个月，南京住宅新开工量高达340.9万平方米，与去年同期相比上升了4成之多。 　　据了解，去年不少停工的地块现场如今都是热火朝天。奥体一家新盘今年过完年后就开始热闹起来，工地保安告诉笔者："24小时都在施工，忙得不得了。"左邻右里项目销售经理陈君也表示："现在我们公司上上下下都在关注一件事--工期。" 　　随着进入2009年后开发商纷纷加大动工力度，下半年全市住宅的供应量将进一步增多。与此同时，根据HOUSE365房地产家居网年初的统计，2009年南京楼市预计有41家纯新盘上市。但在今年的前四个月中，除了赞成·佳邻美居 等个别楼盘外，绝大多数的新盘都还没有正式公开。如果开发商能够小心维护来之不易的楼市回暖，市场没有大起大落，一场迟到的新品发布会无疑会在下半年精彩上演。 　　调查篇 　　各大板块供应量调查 　　南京各大片区的可售套数和未来新增供应决定了到底会不会闹"房荒" 　　可售套数12367套 　　后续供应量充足 　　2008年江北共出让地块项目13个，2009年预计即将上马的新项目有9个。 　　总体来说，苏宁天润城、天华硅谷 庄园、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日上城 等超级大盘持续不断地供应能力，再加上明发城市广场、浦东大厦、青春美地家园等新盘上市，保证了后期江北楼市的供应充足，部分区域甚至有供大于求的趋势。此外通宇象山路别墅项目和美达别墅地块等同样值得人们的关注。 　　可售套数8641套 　　预计上市119万M2 　　目前江宁楼市平稳上升，部分区域如岔路口、东山镇等地区出现了供不应求趋势，爱秦湾花园住宅几近售罄，天鹅湖花园 、世纪东山等楼盘目前只有大户型在售，新房源要到下半年才推出。 　　在未来判断上，江宁今年估计上市量达到119万平方米，除岔路口等区域外，供应相对充足。此外，东福金座 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索 视频) (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索 视频)、上善居、融侨橄榄城、万裕·龙庭水岸 、伴山香槟园、骏景华庭 等纯新盘将是江宁楼市后期上市量的保证。 　　可售套数4590套 　　下半年供应有望猛增 　　近一阶段，河西仿佛陷入了"无房可卖"的境地，金地·名京、融侨·中央花园、郎诗国际街区等楼盘都取得了不错的销售成绩，目前只有宋都美域、融侨·中央花园等楼盘在售。不过这一现象将在下半年得到极大改观，奥体南部地区的中北·金沙江东街、金岭家园 、华新丽华商业广场 、仁恒江湾城，新江东楼盘凤凰和熙苑 、栖庭 ，龙江楼盘苏宁·鼓楼科技园、银城·聚锦园、时代天地广场 等新盘都将大量上市。 　　可售套数3507套 　　未来新盘竞争激烈 　　中电·颐和家园、大地·伊丽雅特湾、新城尚座花园 、金域中央、美达·浅草明苑 、新城邻里 、上城风景 等项目都是目前城北在售的"主力"。尧化新城、小桃园区域都是未来城北乃至南京楼市的热点区域，尧化新城盈嘉恒升实业地块、SK柳塘地块、久隆·后方冲西地块以及滨江桃园板块的天正桃源 、大发·凯鸿花苑 、飞江·二板桥等项目都将成为城北楼市新的供应量，而迈皋桥板块也会随着凤凰·曹后村、左右阳光 等新盘的亮相竞争日趋激烈。 　　可售套数1933套 　　万科、金地将推新品 　　城南板块4月份最新的供销比为0(4月份供应量为0)。由于销售的异常火爆，除了已为尾房的仁恒·翠竹园外，阅城国际花园 、君悦湖滨 花园、宏图·上水园等都是目前为数不多的在售项目，新房供应暂时较少。 　　未来小行里海德·名城世家、板桥新城金地·自在城 、雨花西路的先锋青年公寓 及万科·金色城品等新盘有望在年内上市，而双联·雨花南路项目、爱涛·雨花等项目距上市还有一定时间。 　　可售套数2989套 　　新房以高档房居多 　　城东地区相对南京其他区域而言表现"低调"了许多，只有钟山晶典前一阶段喊出的"江宁价"等吸引了我们的眼球。 　　目前除了部分普通公寓外，翠屏·紫气钟山、紫金·上林苑等低密度住宅都是其在售的热点。 　　未来这一区域仍将以高档住宅的供应为主，长发·无庶 、紫园、紫庐 等都将陆续亮相，提供丰富的置业选择。此外，一直处于闲置状态的顾家营地块在09年的走向值得关注。 　　可售套数3584套 　　下半年还有新盘 　　目前城中的土地供应日趋紧张，有统计城中土地的存量将在两年半内开发完。除了在售楼盘下半年的持续发力外，长江路九号、皇册家园等老盘都将推出新的房源，而金基·尚城 、蓝天华门国际花园、国信·来凤街项目、城开御园 等纯新盘都将陆续亮相。 　　可售套数1328套 　　新增供应量较少 　　目前仙林的普通公寓只有东方天郡、亚东城 等少数项目在售，招商·依云溪谷、栖园 等别墅的热销是为数不多引起我们关注的事件之一。 　　在未来新项目的供应上，除了亚东时代公寓项目外，鲜有新盘问市，而在2007年土地市场最疯狂情况下成交的仙林湖周边的几幅地块近期仍不见施工动向，短期内供不应求的状态仍将持续。 　　特别说明：以上部分数据由南京中原市场部提供，可售套数来源于网上房地产，数据统计时间截至2009年5月12日。

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