房地产行业：估值泡沫迎接行业反转

投资提示:一二线城市成交量反转意味着下半年房价将领先于全国率先见底,地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放的情况下年底见底回升较为确定,行业反转预期带来地产板块估值继续提升,将呈泡沫化趋势。我们上调地产公司净资产值以及近两年盈利预测以反映较好销售情况和未来房价走强的预期,维持对地产板块乐观态度;建议逢低吸纳A股及H股龙头地产公司,此外,A股可重点关注一线城市本地股,H股可关注估值吸引力明显的二三线地产股。 　　行业有望09年底反转:一二线城市销售良好,库存去化即将结束,而购置土地等投资短期内难以跟上,房价未来1~2年内上涨概率较大;而从全国来看,成交量将滞后见底,房价有望在四季度见底,但潜在库存较大意味着房价将在底部持续较长时间,预计全年销售将实现5%~10%的增长,房地产投资增速为0%~5%。 　　房地产企业步入良性开发循环:09年以来开发商以销定产策略见效明显,一季度大部分地产公司现金流呈少有的正值,按前四个月销售数据来看,行业重点公司平均50%以上的销售同比增长明显高于原计划,基本上实现了其年计划销售额的40%;随着资金回流,开发商下半年主要变化会集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价;而从利润率角度看,09年仍将面临下降压力,但下降程度要好于先前预期,随着价格的企稳回升,行业毛利率将回稳。 　　地产股票投资策略:地产板块近期较好走势已经部分反应房价见底回升的预期,不论从P/E、P/B还是NAV折让来看,目前的估值水平反应了房价上涨初期的水平,随着行业反转的确立,我们认为地产板块估值泡沫将延续,我们上调了部分公司NAV及盈利水平以反映良好的销售和相对乐观的房价预期,我们建议A股及H股逢低吸纳具有持续增长潜力的龙头地产公司,此外,A股可重点关注一线城市本地股,H股重点关注具有明显估值吸引力的二三线地产股。

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