楼市“热销”神话背后：当心开发商左手倒右手

房交会期间的楼市之热，让人直呼太夸张，曾在楼市高峰期出现过的热销神话卷土重来：深夜排队领取买房号，230多套房子发了250多个号子，还有人花千元雇人排队领号；最低售价也在420万元左右的某公寓一天时间定走了250多套…… 　　杭州楼市这一波持续走高行情，让一些开发商乐得直说"幸福像花儿一样"，也让更多人直呼"想不到"、"看不懂"。忍不住问一句：是谁制造了眼下这波热销神话？ 　　如果没有开发商明目张胆地销控-- 　　一天卖掉70%只会极个别地发生 　　俗话说，"招数不怕老，只要有效"，用来形容"销控"再适合不过--2007年杭州楼市大热的时候用过，现在市场成交放量，它又出现了。 　　房交会上很多开发商都表示有新房源推出。记者以购房者身份到市郊A楼盘了解开盘详情，销售人员告诉记者这批新房源有一百五六十套，均价7300元/平方米。照这位销售人员所说，新房源的预定量已经接近70%。 　　事实上，据记者事先掌握的情况，该楼盘这次领了预售证的那幢楼一共有320多套房源，如果只推一百五六十套，那剩下的房源哪儿去了？"好的楼层我们暂时不卖，如果你一定要买也可以，不过价格就不是现在的了。"销售人员交了底。 　　回头去透明售房网上查询该楼盘的销售记录，果然如他所说，该楼盘新推房源中16层以上的房源鲜有成交记录，如果将全部房源计算在内，预定率只有18%，而不是70%。熟悉内情的人士说，控制推盘量，并把位置好、户型好的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售的销控方式是这个楼盘的惯用手法。 　　这样做的开发商肯定不止一家。从透明售房网上看，今年1月至5月19日，杭州主城区共有38个住宅楼盘共申领了61张预售证，其中，单张预售证核准预售套数少于200套的占到72%。2007年杭州相关部门曾出台专项政策，要求住宅楼盘一次性申报预售面积必须在3万平方米以上，获批楼盘必须一次性全部上网公开销售。按照这项规定，即使以120平方米/套的建筑面积算，单张预售证的核准预售套数也应该有250套左右，更何况，这61个批次的房源中，大多数还是以90平方米中小户型为主打的楼盘。严格说起来，杭州今年1月至今新上市楼盘中有七成以上是不符合要求的。 　　如果没有银行信贷的放宽-- 　　楼市依然会呈现资金流动性不足 　　采访中，很多业内人士表示，银根放松以及商业银行对于住宅抵押按揭业务的争夺是杭州楼市成交得以迅速回升的助推力。 　　确实，到目前为止2009年的房地产信贷市场似乎面临着前所未有的宽松政策环境：央行实行适度宽松的货币政策，取消了对商业银行信贷规模限制，降低存款准备金率，降低贷款利率--好政策都上了。 　　以实际操作层面来讲，这些政策降低了银行发放开发贷款时对开发企业自有资金的要求，降低了开发商从银行获得开发贷款的门槛，有可能让开发商增加一定的贷款量，从而提高开发商投资的积极性。根据省统计局发布的4月浙江省经济运行简况，4月份浙江省房地产开发投资550.2亿元，比去年同期增长7.6%。而杭州市统计局最近公布1~4月杭州房地产投资情况也显示，今年前四个月杭州完成房地产投资143.2亿元，同比增长24.1%。 　　央行十几天前发布的《中国货币政策执行报告(2009年第一季度)》(以下简称报告)中显示，今年一季度全国新增信贷总量高达4.58万亿元人民币，最新数据是，4月份又再新增了5918亿元，而且统计时尚未办结的"在途"贷款等并未统计进去。也就是说，今年1~4月全国新增信贷总量已经超过5.17亿元。 　　"这已经不是’适度宽松’的货币政策而变成了’宽松’的货币政策。"一位杭州本土开发商直言，总体来看，目前宏观经济虽有一定改观，但没有根本改变。有专家也担心，如果继续这么’宽松’下去，将来很可能面临经济增长有限而投资再次过热的风险，导致资产市场更大的局部泡沫。 　　那么接下来，5~12月份，可再新增的信贷总额会不会变得有限了呢？银监会已经公开声明"今年新增贷款总量8万亿元"的传言不实，但从《报告》中我们至少可以获得两点信息：一是"继续保持银行体系流动性充裕，引导金融机构合理增加信贷投放"；二是"引导金融机构优化信贷结构，提高信贷支持经济发展的质量，有效防范和控制信贷风险"。听上去，相对之前的"适度宽松"，接下来，恐怕是要收紧一些，并调整投放方向了。 　　热销背后， 　　当心开发商左手倒右手 　　就在销售量一路攀高的时候，杭州透明售房网上的解除合同记录也在增加，而且与市场成交放量几乎是同时开始的：3月份杭州主城区退房57套，4月份增加到90套，5月份截至18日已经有77套。 　　如果我们翻看退房的详细名单，会在其中发现很多热销楼盘、品牌楼盘的名字。比如文教区某楼盘，5月1日~18日有9套退房，其中周某退1套，王某、徐某各退4套。记者查询了这9套房源，发现基本都集中在同一幢、同一单元的上下楼层。虽然9套退房在该楼盘同期已售房源中所占比例很低，但涉及资金量却非常大：9套房子涉及总资金量超过7600万元。 　　不能说，这几笔交易一定有问题，但类似的操作手法，在该楼盘开发商身上已经不是第一次出现了。2007年时，该开发商旗下另一老城区楼盘也曾出现大量退房，事后其内部人员私下承认，这是2006年市场不好时公司要求员工贷款购买所开发楼盘以缓解企业资金压力，是典型的左手倒右手，以取得银行信贷。 　　需要引起注意的是，近期的退房记录中已经出现多例类似合同。5月份杭州上城区某商务物业，同一人孙某退房11套；上城区另一楼盘，同一天退房14套，原购买人均为该物业经营公司；钱江新城某品牌楼盘，最近两个多月退房9套…… 　　是的，市场成交放量连续3个月了，但并不意味着没有问题，随着市场走好，这些隐匿在地下的"杂质"也沉渣泛起，应该引起有关部门的注意。

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