中国楼市普现价涨量跌 开发商开工拿地两不误

制图吴尚楠 　　三四月份的楼市小阳春膨胀了开发商和业主们的信心。但是，进入5月后，来自第一线的销售数据并没有继续乐观的态势，无论新房市场还是二手房市场，都出现了价涨量跌的现象。来自开发商方面的信息却显示，各大房企不但开始积极拿地，而且不约而同地调整开工面积，加大开工项目数量。 　　业内人士认为，虽然市场的疯狂得到抑制，但也让开发商们对后市产生了过强的信心。但是，如果房价继续上涨，楼市很可能重现去年的观望态势，从而严重影响楼市真正复苏。 　　>>现象 　　楼市普现价涨量跌 　　据中国指数研究数据信息中心日前公布的全国房地产综合指数报告显示，4月份，全国主要城市住宅价格开始升温。上海、深圳住宅价格指数连续两个月回升，环比增幅分别为0.32%、1.39%；北京住宅项目中下调报价和提价的项目占比基本一致。在价格上涨后，各大城市商品住宅成交量呈回落态势。 　　价涨量跌的现象不仅仅出现在一手房市场。据市统计局统计，4月份，北京二手住宅成交均价为9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米。但从4月下旬，随着交易价格的持续走高，仅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。 　　中原领先指数系统显示，4月份，北京、上海、广州、深圳、天津五大主要城市二手住宅价格指数继续上涨，部分城市价格涨幅有所放大。其中深圳价格涨幅超过7%，北京天津价格涨幅相对较小，均在1%以内。但成交量方面，除天津外其他四个主要城市均开始回落。根据中原估计，本月五大城市二手住宅成交量为460万平方米，环比减少11.3%。 　　开工拿地两不误 　　虽然从4月开始，各大城市的交易面积都出现一定回落，但与去年同期相比，势头依然良好，这不仅给开发商们带来滚滚钞票，大大缓解了从去年以来开发商们紧张的资金现状，而且带给开发商们对市场的强烈信心。这一信心表现在从4月份开始出现的开工回暖和拿地热潮上。 　　4月份以来，各地土地流标率明显降低，开始出现高溢价土地，北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交土地。金地、绿地、保利、万达、富力等大开发商频现土地交易市场，并连连斩获。 　　由于今年的销售势头远远好于预期，不少公司存货迅速消化，甚至部分公司出现断档之忧，因此纷纷开始调整开工面积，加大开工项目数量。据记者了解，万科、金地、首创置业等大开发商都调整了开工面积，加大开工项目数量，合生、龙湖、保利等企业则加快了新盘推出的速度。 　　二手房涨幅最高近10% 　　据北京市房地产交易管理网数据显示，截止到5月18日，二手房交易量与4月同期下降4.7%。21世纪不动产市场分析师孟奇指出，这与部分地区房价的反弹不无关系。 　　上述五个地区在本月价格走高，有一个共性的原因是这些地区在近三个月内的成交量持续攀升，上涨幅度从2%-10%不等。像望京地区，因为金融危机爆发时，大量韩籍客户撤离，一时的房源放量导致该区域房价下行，房价下滑比例最高时可达20%，这种情况下，房价反弹自然较快。上地片区，辐射中关村和周边高等院校区域，属于传统的交易热点地区，在经历了前期交易攀升，房源供给紧张后价格上涨。 　　>>分析 　　涨价原因力获阳春好收成 　　亚豪机构副总王英男认为，目前出现的涨价现象主要有两方面原因，一方面是三四月楼市出现了小阳春，这极大地鼓舞了开发商，有些项目提高了售价以期在楼市小阳春中有个好收成。另外一方面原因是，一些热销项目前期执行低价入市策略，取得了很好的销售效果，随着楼市回暖，他们原来执行的低价入市策略得以调整，使得这些热销项目后续开盘价格有所提高。 　　但来自开发商的反馈却表达了另一个观点。某著名房企北京销售负责人告诉记者，之所以出现交易量下跌的现象与涨价关系不大，主要是因为供应量降低了。该负责人认为市场产品主要分热销产品和滞销产品，今年以来，知名企业的热销项目纷纷售罄，热销产品没有得到及时补充，因此影响了整个市场的销售速度。 　　进入5月份以来，京城的土地市场表现积极、土地交易情况喜人，尤其是一些品牌地产商纷纷拿地。广渠门10号地尚未成交，已经出现报价溢价超过100%的情况。 　　量跌原因刚需大幅降低 　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，造成交易量5月环比4月下浮主要因为：1.二手房市场中刚性自住需求在三四月份集中释放，5月以来市场需求有所减弱。2.部分业主的提价造成了一定的市场观望。3.近期，多个热销楼盘都在逐渐提高售价。开发商涨价直接影响了周边二手房业主的心态，相应地提高自己的售价。 　　>>后市预测 　　中原华北区总经理李文杰指出，3月的井喷行情已经陆续得到释放，虽然成交量的暴涨带动了部分投资买房人陆续进场，但是由于市场推盘量的不断增加，以及售价上涨过快，导致部分客户陆续放弃抄底，重新陷入观望。 　　根据"量在价先"的原则，楼市依然有庞大的库存消化压力及开发商陆续减价的现实，从5月起，房价将重回下降通道。 　　>>置业提醒 　　1.年内不用高估通胀预期 　　通胀预期推动了不少需求入市。据记者了解，4月份以来，在高端项目中，基于通胀预期的购房需求明显增加。对此，杨红旭认为，4月银行贷款增量已较前3月大降。中期分析、流动性过剩的确可能导致通货膨胀和房价上涨；但短期而言，防通缩重于防通胀，资产价格反弹力度有限。年内没必要因为忧虑通货膨胀而去盲目投资房产。 　　2.购买保值增值的产品 　　亚豪机构副总经理王英男提醒消费者，在购房时不要只关注价格，而是要综合考虑产品的品质、配套、升值潜力等。在这样的大背景下，投资者宜将目光锁定在较为增值保值的不动产上，出手购买具投资价值的房地产商品。比如像金泉时代项目，其性价比较高，具有比较好的保值增值性，因此其刚一推出就销售超过6亿，受到消费者热捧。购买此类产品将有利于投资。 　　3.多关注产品本身 　　龙湖北京销售总监魏健给开发商和消费者提出了共同的建议：多关注产品品质。他认为，目前市场热度很高，对消费者而言，要避免盲目购房，认真考虑自身需求，关注房子本身的品质，从而理智地选择真正适合自己的产品。 　　☆龙湖地产 　　均价有所提升记者调查发现，龙湖下属项目均价均有所提升，但据该公司销售部门解释，唐宁ONE的价格变化缘于产品品质的变化，现在销售的产品与开盘初期销售的产品品质差异较大；而花盛香堤项目的价格变化是因为取消了促销措施，所以，该项目的价格回到了开盘之初的价格。 　　4个月实现16亿多 　　今年1-4月，北京龙湖已实现16.5亿的销售额，其中位于中关村的龙湖·唐宁ONE自去年底开盘以来，短短几个月时间签约额已突破12亿；位于东部泛CBD区域的龙湖·花盛香醍入市不到一年，已成为京城东部时尚人群的置业首选，今年以来4个月销售超2亿元。 　　已储备第七个项目 　　5月12日，北京龙湖以4.58亿元竞得顺义区牛栏山镇一幅土地，紧邻龙湖已开发的香醍漫步项目，建筑规模约20万平方米。这是龙湖地产今年拿下的首个地块，也是龙湖进入北京后储备的第7个项目。据北京龙湖相关负责人透露，此地块拟打造高品质住宅和居住公共服务设施项目，预计年内入市销售。另外，龙湖并不排除年内继续拿地的可能。 　　☆亿城地产 　　4月份签约超5个亿 　　据悉，4月份亿城西山华府签约销售超过5个亿，位列北京单项目签约销售排行榜第4名。5月份截至18日，亿城西山华府签约额2亿多。项目保持稳定持续销售，刚性需求仍占主流。 　　5月初海淀拿地 　　亿城西山华府郭景青向记者介绍，公司5月初拿新地--中关村软件园项目：地块位于海淀区北五环外，中关村软件园内。距离西山华府项目2公里。净地面积43067.7万平方米，规划建筑面积82594.8万平方米，容积率1.97，总地价5.95亿元。项目天生优势：毗邻上地产业园区，同时是软件园内唯一住宅用地，客户明确且有保证；观山景致，共享软件园绿化和配套设施。从亿城西山华府项目看，全款购房比例约近1/4，和以往比相差不大。 　　郭景青表示，亿城对中国经济的长期增长充满信心，短期经济显现复苏端倪，但基础尚不牢固，需要继续观察。而中国房地产的发展远没有达到其增长边界，看好中国房地产的最基本逻辑没有发生改变。近期房地产市场天量成交恐难持续，预期市场将回归理性。 　　☆保利地产 　　今年未出优惠措施 　　从去年下半年开始，保利北京旗下的项目就鲜有降价的，只是阶段性出过短期优惠措施，但今年以来，基本没有出台优惠措施。 　　4个月销售22亿元 　　1-4月份的销售业绩中，北京市场的贡献达到22亿元，比重超过20%。截至5月10日，北京地区保利西山林语、保利嘉园、保利百合花园三个项目签约额已经超过了24亿元。截至目前，保利百合花园已实现9.8亿的销售，住宅部分已经清盘。保利西山林语一期公寓已经售罄，公寓二期"山语间"和别墅二期"流水墅"即将推出。 　　年内要拿两块地 　　5月15日，保利北京以3.85亿元的底价拿下密云云水名苑居住项目用地，该地块占地面积178099.1平方米，规划建筑面积315580.468平方米，楼面价为1219.97元/平方米。 　　保利北京有关负责人表示，保利年内在北京市场至少要拿两块土地。 　　☆沿海集团 　　有所提高但没有预期高 　　沿海集团的负责人表示，此次推出的楼王产品，其实是被一直保留起来的，虽几经热销但一直舍不得卖，一方面当时根本卖不出价，另一方面也是集团的销售策略，为了在前期产品基本清盘以后，以最好最高档次的产品来补充产品线。而在问及销售价格时，沿海集团的负责人表示，尽管如今楼市行情好转，但是由于对楼市远景不明朗，希望卖得越快越好，因而楼价预期没有之前高，大概在13500元/平方米左右。 　　销售良好 　　据记者了解，美利山3月推出的500套小户型房源一举售罄，并居第一季度整个北京楼市销售排名的第二名，这大大缓解了汇款压力，均价10500元/平方米。"而且，今年的春季楼市，一反以往本为淡市的楼市常态而销售出奇的好，并且远远超出年初制定的计划，开发商资金压力和心理压力都大减。"一位地产商告诉记者。 　　推出"雪藏"楼王 　　随着楼市的回暖，不少开发商不失时机地推出"楼王"以吸引市场注意力、争夺客户。沿海集团也不例外，他们近期推出了美利山的"雪藏"楼王，以期取得较好的成绩。 　　"楼王已经被我们捂很久了，一直在等候时机而不敢轻易上市，现在机会终于来了。"美利山的开发商表示，这里所指的机会，是指当下楼市回暖，交易量回升。据悉，近期美利山将推出一批楼王产品，户型面积以150-180平方米为主。 　　全国布局规避风险 　　2009年，经过19年的发展，沿海集团的触角已经延伸到东北、华北、华南等全国六大区域，年开发量近200万平方米建筑面积，拥有滚动开发三到五年的可建面积土地储备。 　　☆富力地产 　　5月份项目价格均有上调 　　据记者调查，目前，富力旗下的项目均有提价，其中，以富力桃园和富力丹麦小镇提价最高，大概在1000元-2000元之间。良好的销售业绩，也使得富力在5月份将项目价格开始调整。 　　据了解，项目价格上调除了销售好外，产品的变化也是原因之一。因为现在都是多期开发，多次开盘，越往后卖，项目的户型越大，位置也越好，当然价格也越高。 　　前半月突破6亿元 　　销售情况还算可以，据其相关人员表示，5月前半月，富力北京旗下的几个项目销售已经突破4亿。4月份富力地产在京销售业绩很好，总销售额突破6亿元。不过，涨价后销售速度有所放缓。 　　项目后期逐渐推出 　　富力桃园二期渊波即将推出湖景楼C26楼的3单元，户型包括95.4平方米二居、136.15平方米三居和156.75平方米三居限量发售，均价12500元/平方米，同时还随楼附送价值1800元/平方米的精装修。 　　富力又一城中央板楼C5座可能5月底提前入市，C5座主打产品为149平方米-167平方米三居。户型南北通透，南向双主卧。整楼为23层纯南向板楼，2梯2户，共三个单元，交楼时间2010年底，销售均价预计11500元/平方米。 　　瞄准10号地 　　近日，北京土地处理储备中心发出公告，此前被收回的广渠门外10号地将于5月7日再次挂牌出让推向市场，成为本月北京可能入市交易的22块地皮中最引人注目的一块，富力地产对该地块表现出很大兴趣。由于目前北京市推地比较多，富力开发中心最近有拿地的意愿。

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