天价地再现 引发房价反弹担忧

在挂牌上市的10个工作日内收到32次报价后，广渠门外10号地现场竞价争夺战昨日如期上演，经过堪称"疯狂"的89轮现场竞价后，最终被富力地产以10.22亿元拿下，溢价250%，楼面价格高达15140.74元/平方米，被誉为新一代的京城"天价地块"。 　　对于天价地块的出现业内人士却表示，在市场尚未真正回暖的情况下，采用竞价的形式出让土地，导致价格争夺激烈，间接造成开发商成本过高，最终可能成为房价新一轮反弹的导火索。 　　志在必得遭遇 　　"围追堵截" 　　广渠门外10号地位于朝阳区广渠门外大街北侧，地处三环内，与富力城相邻，规划建设7.25万平方米住宅，其中包括配建的5000平方米廉租房。地块挂牌起始价为2.9925亿元。自本月7日以挂牌形式上市后，报价一路飙升，截至昨日现场竞价前，已涨至7亿元。 　　根据北京市土地中心原计划，昨日下午2点是广渠门外10号地的挂牌截止时间，但由于此后仍有开发商要求报价，该地块交易于3点30分转入现场竞价阶段，包括富力、中国电子、中信在内的18家开发商共同出现在拍卖现场。 　　拍卖从7.015亿元起价，一路飙升到9亿元后，白热化的竞争在富力和中国电子两家展开，志在必得的富力最终豪掷10.22亿元拿下该地块，用这个价格除以该土地的允许最大建筑面积，该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本也就是楼面价达到15140.74元/平方米。 　　"没想到这么高"，事后北京富力房地产开发有限公司总经理张辉也对这块土地的价格感到意外。 　　疯狂夺地的背后 　　市场难撑巨额成本 　　89轮竞价、超过1.5万/平方米的楼面价格，土地市场真的火到这个程度了吗？"广渠门外10号地能卖到这个价，并不能说是土地市场真正回暖了，只能是说富力过早地暴露自己拿地的心态，导致最终无奈只能上演疯狂夺地。"记者通过现场参与竞价的万科、中海等多家开发商代表了解到，由于广渠门外10号地恰好就在富力广场里，富力对该宗地块志在必得，除了向业内打听购买竞价书的开发商外，还曾游说多家开发商退出此次竞争。 　　需要指出的是，从该区域周边的项目售价看，冠城名敦道均价2万元/平方米，首城国际中心二期均价1.48万元/平方米。如果算上建安成本及各种税费，富力此次"辛苦"拿下的地块最终要销售到2万元/平方米以上才能收回成本。除非富力推这个盘的时候赶上楼市再次疯涨，否则，从现在的行情来看，根本收不会成本。 　　竞拍模式造就天价土地 　　回暖障碍重重 　　除了对广渠门外10号地未来销售前景担忧，对于天价地块的出现，业内人士也认为很有可能催生新一轮的"高地价带动高房价"的现象出现。 　　在此前的全国两会上，全国工商联曾向大会提交《我国房价何以高居不下》书面发言，当中明确指出，我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。其中，土地成本占企业开发直接成本的比例最高，达到58.2%，"高地价是造就高房价的根本"。 　　凯德置地环渤海区总经理毛大庆在昨日拍卖现场也表示，在此前的8个月里，由于受到种种因素的干扰，例如金融危机、外部环境以及政策调控等，缺乏再次投资土地的兴趣或者信心，导致土地交易非常淡静。而在经历了今年一季度的反弹后，相当多一批开发商有了一定的现金积聚，那些大的上市公司、特别是支柱型开发商，存在要进一步拿地的需求和心理，是可以理解的。 　　"但现在问题在于，前一段时间过于干枯、过于枯燥的市场，现在突然间投放出几块儿比较优秀的土地，导致部分有资金的开发商疯抢，或者集中抢土地，甚至出现不理性的土地价格，就是不正常的。" 　　在毛大庆看来，刨除此次广渠门外10号地被"疯抢"是不是有一定"游戏"的因素不说，从目前的房地产行业来看，这么高的楼面价受益方肯定不是拿地者本身，更谈不上土地市场全面回暖一说。 　　"土地市场回暖是什么概念，是开发商预期未来的房子可以很好地卖出去，他拿地的价格应该不会成为将来卖房子的’障碍’，这样一个情况下，更多的去拿地，才能让市场彻底回暖。"毛大庆认为，"这个价格成交，最受益的是推地的人。但实际上在现在这样一个状态下，特别是在5月份楼市又出现下跌迹象的时候，适不适合再继续采用这种举牌、拍卖，导致价格争夺非常激烈，最后弄出又是天价的土地，适不适合用这种办法，我觉得政府应该思考"。

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