楼市“市盈率”问题值得担心

今年一季度的房产小阳春之后，全国许多城市的房价是上去了，但租金却不升反降。这使得中国房地产业固有的租售比问题愈发严重。在超过1：250的国际警戒线之后，中国楼市的走势离经济基本面已经越来越远。 　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。从另外一个角度来看，“租售比”的高低也表明该项目投资回报率的优良程度。从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。从实际情况看，包括上海、北京、深圳等地的租售比已经远远超过这条国际警戒线。中原地产最新公布的上海二手豪宅公寓买卖及租赁数据显示，2009年一季度，二手高档公寓租赁投资回报率为2.79%，相当于1：358的租售比。 　　对此，地产经济学家李开发认为，考虑到不动产持有税对房屋“租售比”影响极大，而中国并有如欧美那样实施物业税，因此租售比可适当上调，同时，中国经济发展速度较高，人民币升值预期强烈、城市化发展迅速、居民改善需求很大的状况，但即便如此，超越1：250也意味着房价处于泡沫状态。 　　当然，和股市上的“市盈率”问题一样，中国市场总是有着特殊的规律。全球领先的GDP增长率使得中国市场投资者的资产价格估值始终偏高。如果把1：358的租售比换算成广大投资者更为熟悉的市盈率，则相当于29.8倍的静态市盈率，而根据今年一季报的业绩计算，沪深A股最新动态市盈率为26.2倍———两个数据如此接近，中国楼市与股市的关联度由此可见一斑。 　　但是问题在于，股市的市盈率其实反映了投资者对中小型公司高成长的预期。截至5月上旬，沪深大盘指数成分股、中盘指数成分股和小盘指数成分股的整体市盈率分别为19.93倍、36.88倍与42.01倍。而要期待楼市与中小盘股票一样出现高成长，显然有些高估；在当前利率环境下，以大盘蓝筹股的20倍左右市盈率为基准，楼市的租售比应该在1：240左右。

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