开发商押宝集体土地转让新规 购房需注意“使用权房”

"小产权"、"乡产权"房两年前被国土资源部严厉叫停后销声匿迹了一段时间，不过眼下又有一些新建的"乡产权"房以"使用权"房的名目"重出江湖"。记者调查发现，由于目前国土资源部正在研究新的农村集体建设用地使用权出让和转让办法，有可能允许部分集体建设用地采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转，这类新冒头的"使用权"房，正是在和即将出台的新法规对赌。 　　零点特区是位于通州管庄附近的一个楼盘，眼下临近封顶，每平方米5500元，而管庄地区商品房现在的价格普遍在每平方米万元出头，离零点特区不远的远洋一方，价格是每平方米11000元左右。超低的价格自然引来不少市民咨询，不过稍加询问就可知道，这里卖的是"使用权"房。 　　"我们的房子是50年使用权，商业立项，水、电收费按商业用水、用电收费，而且不能办理按揭贷款。"售楼人员对记者直言不讳:"土地证不是国有土地使用证，而是集体土地使用证，我们也有规划证、开工证，但是没有房屋销售许可证，所以买房人将来没有产权证。"销售人员继而话锋一转:"但我们可以给买房人开具房屋使用权证，如果将来遇到征地拆迁情况，拆迁收益归买房人。" 　　对于"使用权"房与"小产权"、"乡产权"房的区别，零点特区售楼人员的解释是："’小产权’房用的是农民的宅基地，’使用权’房是有集体土地使用证的。" 　　记者登录北京市房地产交易管理网，没有找到零点特区的预售登记。市建委有关人士告诉记者，没有国有土地使用证，项目无法办理销售许可证，以后房子也不能办理产权证。同时，城市居民不能占用农民集体土地建住宅，有关部门也不能为这类住宅发放土地使用证和房产证。 　　按照《中华人民共和国土地管理法》，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 　　不过，在即将出台的新法规中，可能会允许除宅基地、集体公益事业建设用地之外，符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地实现有偿使用和流转。 　　"不同于前几年建设’小产权’房的开发商’明知故犯’，零点特区’押’的是将来集体土地合法转让的’宝’，"一位业内人士告诉记者，"但是在转让办法出台之前就’先斩后奏’，对于全款购买这种所谓’使用权’期房的购房人来说，风险太大了。"

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