房地产业：政府研究开征物业税点评

投资要点:事件内容:在5 月25 日媒体披露的《国务院批转发改委09 年深化经济体制改革工作意见通知》中,第九条“加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制”提到,“深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。 　　事件点评: 　　物业税属于行业利空事件。因为它是商品房保有环节征收的税种,且为每年征收,若开征,将打击商品房投资需求甚至改善性需求,抑制房价上涨。 　　我们预估内地不会很快开征物业税,尤其是开征住宅物业税。除了需要立法、征收等环节支持外,还和政府依靠房地产救经济、保稳定的当前环境有关。政府公文上也只是说研究开征,当然实际上有部分城市已经开始空转试点。 　　研究开征物业税,继续从侧面反映出地方财政收入非常紧张(前期部分财政收入底子厚的一二线城市传闻将严格清算开发商已竣工项目的土地增值税),同时也表明政府并不希望房价快速上涨的立场。其原因除了房价上涨会打击成交量外(而成交量才是贡献财税收入和增量GDP 的关键),房价快速上涨还将影响民生和稳定。 　　即便开征物业税,写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。 　　其原因在于出租性商业地产现在需缴纳房产税(租金收入12%或房产余值的1.2%)等,通过物业税统一税种和税率,简单可行。 　　开征物业税并不会使得房价直接下降,但将会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。内地房地产制度复制香港模式,在香港向业主征收物业税和向开发商征收卖地收入并行不悖,所以不存在把70年使用权的土地出让金分期摊销到物业税中的可能性。 

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