房地产行业：下调房地产行业资本金比例短评

根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 　　此前,按照2005 年“国八条”及银监会212 号文的要求,开发商自有资金比例不得低于35%。 　　评论: 　　政策从“购房者”转向“开发商”,意在提升企业开工和投资的积极性,表明当前政府希望依赖房地产投资刺激经济回升的显著意图,预计政策效果显著,上调09年开工面积至0%,2010 年新开工14.4%,09 年房地产投资增速至10.6%,2010 年投资增速至15.2%。此前,政府出台的针对房地产政策全部指向“购房者”,包括降低首付比例、减免交易税费等,意在恢复房地产需求;而此次降低自有资金比例,直接针对开发商,意在提高开工和投资的积极性,政策强度超过预期,我们预计效果会比较显著。首先,通过前期刺激需求的政策,房地产销售快速回升,存货消化速度加快,开发商对后市的信心加强,预期向好。其次,降低自有资金比例能够实质性提高房地产投资的杠杆水平,提升项目IRR 和企业ROE 水平,企业投资意愿将有所回升;最后,这一政策表明中央将继续维持宽松的货币政策环境,对房地产整体也将以鼓励为主,这对房地产市场是一个极大的利好。因此,我们继续上调09年房地产开工面积和投资增速的预测,09 年开工面积增速从-2.5%上调至0%,09年房地产投资增速从9.8%上调至10.6%。2010 年投资增速由11.3%上调至15.2%。 　　行业资金面将更为宽裕,大公司受益会更明显。一方面,杠杆的放大需要通过银行贷款来完成,大公司综合实力强,更受银行青睐。据我们了解,此前各银行对开发商贷款的态度依旧比较谨慎,尽管如今政策要求在下调开发商自有资金比例,预计银监会和各银行依然会警惕信贷风险,严格公司和项目的贷款资质审查。相对而言,综合实力强的上市公司会更受青睐。另一方面,在资金全面放松的情况下,土地获取能力和企业自身战略将决定了企业发展速度快慢。大公司近几年扩张意愿更强烈,在这一轮调整中对市场变化的反映也更快,受益会更明显。 　　房价上行概率增大。此前我们判断,09 年下半年到10 年上半年,由于商品房市场供需结构发生转变,房价存在上行可能,而此政策出台进一步加大了这一概率。 　　一是房地产及其它固定资产投资的逐步恢复,有利于经济的尽快回升,市场向好预期进一步明确;二是开发商资金链进一步宽松,降价可能进一步减低。 　　维持行业“看好”评级,推荐两类公司,一类是龙头企业,包括金地、保利地产和万科,一是杠杆的加大对快周围的公司更为有利,其ROE 水平能提到实持性提升;二是,房价上行对这类公司的毛利恢复作用更为明显,业绩弹性大。另一类是资源富裕类公司,如冠城大通、华侨城和泛海建设。

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