房地产股获“领先大市”评级

机构密报 　　5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例进行调整的细则，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例调降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。在2008年末中央经济工作会议上，国家再次明确房地产为支柱性产业。房地产带动上下游产业链，在外需吃紧、经济复苏不确定的情况下，支持房地产行业是复苏经济的必然选择。 　　搞活房地产的刺激政策的第一大步已经取得显著成效，目前部分城市的周成交量持续处于近几年的历史高位。然而房地产投资依然低迷，促使政府刺激房地产的政策快速进入第二阶段，即给予房地产开发商直接的资金支持，以促进房地产投资。因为前4个月房地产投资很低，如果仍依靠销售回暖作为主力带动投资，提升速度自然会比较缓慢。因此，此次推出降低开发商资本金的政策意图非常明显，就是鼓励和刺激开发商投资。 　　我们认为，该政策对普通商品房开发商影响最为显著。提高杠杆率将是开发商提升ROE的又一途径，同时也要求开发商加快资产周转。我们知道ROE＝利润率×总资产周转率×杠杆倍数。提高杠杆倍数可以显著提高开发商的ROE水平。按照普通商品房资本金比例从35％降至20％，理论上开发商的杠杆倍数提高23％，静态看也就使ROE提高23％。 　　当然，加快资产周转也是相伴而生的必然选择。高杠杆会侵蚀部分利润，我们认为明智的开发商在提高杠杆的同时一定要加快周转以弥补。同时，促进投资也会增加中期的供给压力，这也要求普通商品房开发商以加快周转为首任。 　　从这个角度出发，在房地产板块投资策略上，土地储备适中、高周转的公司是我们的首选，比如万科A、保利地产、金地集团、荣盛发展、滨江集团、万通地产、苏宁环球等。我们放弃土地多，但周转慢的普通商品房开发商。 　　维持行业"领先大市－A"的投资评级；万科A投资评级为"买入－A"。

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