资本金比率下调 “久旱”地产股迎来“甘露”

5月27日，市场期待的固定资产投资项目资本金比例调整正式出炉。据了解，经过此次调整，电解铝项目的最低资本金比例上调为40％；钢铁、水泥项目则继续分别维持40％和35％的高位。同时，煤炭、机场、港口、沿海及内河航运等项目的最低资本金比例调低为30％。而房地产项目的资本金比例自1996年资本金比例制度建立以来也首次调低。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35％调低至20％，恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。受此影响，昨日房地产板块集体走强，大涨3.81%，盘中主要个股均表现不俗，其中万科、招商地产、保利地产、苏宁环球等均大涨4%-5%，而金地集团、多伦股份以及天伦置业更是被封于涨停。 　　面对涉及到上下游将近50个相关行业的资本金比例的降低，有不少市场人士均表示，住宅地产项目资本金率比例下降幅度之大远远超乎市场预期。而调低资本金率之后，一方面能够刺激房地产投资；另一方面，管理层通过大幅调低保障性住房和普通商品房的资本金比例，也可以达到增加市场供应稳定房价的目的。 　　对此，信达证券分析师梁浩认为，总体来看，此消息对房地产行业肯定是正面利好。房地产业是一个资金密集性行业，资本金比例降低后，不仅能在金融危机之后缓解房地产商的资金链，有效解决资金周转率、时间等成本，刺激资金积极进入房产行业，还能够提高房地产商的营运能力，滚动开发房产项目，提升行业的收益率。 　　梁浩说，尽管之前房地产业一度出现购房者观望气氛严重的现象，但这并不能说明房地产业的需求下降，而是有购房者因为各种因素的影响不愿意在这一时点购房。更重要的是，去年11月份至今的地产"小阳春"说明，城市住宅需求还是非常旺盛，因此现在最关键的问题就是，如何让潜在需求变为真实需求同时房价又不上涨？很显然，资本金比例的降低后就增加了住宅供应，在刚性需求不变的背景下，控制房价，达到行业良性循环的目的。而房地产个股的受益幅度也是长期性的，投资者可选择龙头品种进入。 　　同样，长城证券首席分析师胡扬在接受记者采访时也认为，房地产业最低资本金比例的降低对房地产影响肯定是中长期的利好。"2008年我国房地产投资超过3万亿，其中自有资金投资占30％-40％。此次资本金比例下调5%-15%后，下半年房地产投资资本金将至少释放3000亿！如此大幅度的释放资本金，这充分说明管理层十分重视房地产行业，仍然把它作为拉动内需的大头。"胡扬认为，从近期对房地产业的调研情况来看，房地产业的需求状态是延续了"小阳春"的态势。在长城证券对深圳房产需求的调研中发现，深圳的住房需求状况良好，房屋存量进一步下降。"目前，房屋库存周期已经下降到6个月的正常水平，如果房屋库存周期再下降，那么房价将会出现上涨，不利于购房者，因此在目前的背景下，管理层出台这样的利好政策不仅让房地产行业自身进入一个良性循环，还能够拉动国内的消费需求。"不过，对于房地产个股的机会，胡扬则认为，降低资本金比例这一消息早已在4月底房地产股就开始有所反映，5月份房地产股在经过了一个月上涨30%的单边上扬之后，6月其再次大幅上扬的概率已经不大，最起码其不会成为帮助大盘冲关的帮手。短期内，胡扬建议投资者波段操作，逢高减持，但中长期内，胡扬则建议投资者长期重点持有万科、金地集团、保利地产、招商地产，因为资本金比例的降低能够大幅提升后，行业龙头收益幅度最大，其业绩也会得到显著提升。 　　而对于房地产业资本金比例降低后对相关上下游行业的影响，胡扬则认为，在2008年房地产增速达到30%的情况下，当时的钢铁、水泥、建材等上游行业已经是能够满足下游行业的需求。而今年一季度房地产业的增速仅有1%，二季度有所回暖，但增速也是在10%以下。在经过金融危机与4万亿投资之后，目前钢铁的产能很明显是过剩，这样就使得短期内房地产业资本金比例的下降无法有效带动其上游行业的需求，因此钢铁、水泥项目的资本金比例都分别维持40％和35％的高位，而对应个股也难以有所表现。

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