房地产行业6月月报：量稳价升，再次上调09销量价格预测

月度观点:(1)再次上调了09 年全国销量预测,由此前8%上调至21%。需求的相对刚性和累积需求的释放将导致09 年成交量大幅超越市场预期。在不受到太大的外力冲击下,每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平,08 年由于悲观的经济和收入预期,购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常的萎缩。由此09 年,当所有的负面因素消除和淡化,叠加的消费需求将使得09 年的潜在需求异常大。根据我们初步的测算,北京、上海等城市理论上潜在的需求到少是08 年成交量的1.5 倍;而剔除10 大城市之外的其他区域,也将会恢复其稳步上升的状况。由此,我们特别将10 大城市以外的其他区域09 年销量增速由5%上调至18.9%;(2)需求恢复状况良好,短期供给不足,价格有望超越前期预测,上调09 年全年价格涨幅至1.7%。反观供给,开发商08 年过度收缩开工、09 年惯性收缩开工以及房地产建设周期较长决定了短期供给将出现不足。预计主要的大城市下半年供给压力将逐步显现。由此我们也根据主要城市和全国供需状况上调了价格预测,全国09 年价格涨幅由前期-2.9%上调至1.5%,其中10 大城市价格同比上涨3.5%,其他区域调整至-0.6%。(3)价格上涨带动企业盈利上调,2010 年重点开发类公司利润增速由16%调整至26%,维持行业“看好”的评级。板块投资机会来自于房价超预期上升带来的毛利修复。毛利修复一方面能大幅提升企业盈利状况;另一方面能够提升ROE 水平,带动估值的进一步上调。推荐两类公司:房价上涨对企业业绩敏感度更高的公司:金地、万科;土地储备丰富,且存在潜在获取便宜土地的可能,房价上涨对其重估值提升明显,且未来ROE 保持在相对较高水平的公司:冠城大通、华侨城、深长城、泛海建设。(4)我们继续看好房价可能的风险:一是来自政策层面。房价涨跌完全在决策层可控制范围,但我们判断,在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前,房地产政策出现紧缩概率不大。但是,随着房价的上升,股票市场的投资者对政策的预期会有所加强,从心理层面上影响板块股价表现。二是房价涨幅过大再次透支购买力风险。 　　政策解读和展望:5 月重点政策回顾包括:2009 年5 月21 日,深圳拟合法化“小产权房”;2009 年5 月25 日 国务院下调保障房和普通商品住房的最低自有资本金比例至20%;2009 年5 月25 日 国务院发布文件称要“研究开征物业税”;2009 年5 月 深圳向各房地产企业发文,进行土地增值税汇算清缴。详细政策解读见正文。我们认为未来一两个月,仍将是政策的“真空期”,从中央层面出台负面政策概率较小,原因是在经济尚未明确好转的前提下,出台打击购房的政策将面临较大的政治风险和成本,一旦力度和方法不当,引致市场成交量重新低迷,经济将再次受到冲击。因此,在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前,我们判断,房地产政策出现紧缩概率不大。但是,如果房价上升过快,面临的政策风险会有所加大,有效抑制房价过快上涨的政策包括:提高第二套房首付比例,提高按揭贷款利率水平等。并且,股票市场的投资者对政策的预期会有所加强,从心理层面上影响板块股价表现。

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