三部委规划透露玄机 400万套经适房行将退出

从200万套到500万套 　　廉租房大干快上 　　400万套经济适用房遭"挤兑"行将谢幕？ 　　本报记者 戎明迈 实习生 叶华 　　"一场怅然而释然的谢幕：经济适用房退出历史舞台？"近日莫尼塔研究员王沛在其研究报告中做出大胆猜测。 　　这源于最近一组让人惊讶的数据：三部委最新发布的2009-2011年廉租住房保障规划指出，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套。 　　廉租房怎么一下子增加到了518万套？去年年底，住房和城乡建设部副部长齐骥谈及9000亿保障性住房规划时的数据是：今后3年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房。共计600万套的保障性住房难道基本要由廉租房来承担？ 　　●经适房18年风雨路 　　酝酿时期1991 　　早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出："大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题"。 　　启动、开建时期1998 　　1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 　　高速发展时期1998--2005 　　从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 　　质疑时期2005--2006 　　1、经济适用房小区出现大量闲置"豪宅"，已售经济适用房呈现"高租售率"。 　　2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。 　　3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰、宝马屡见不鲜。 　　转型时期2006--2008 　　2006年8月，建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。 　　2009 　　仓促地退出历史舞台？ 还是在逐渐"边缘化"的过程中缓缓谢幕？ 　　500万套廉租房的三年计划 　　6月1日公布的500多万套的廉租房三年计划让业界震惊。 　　在住房和城乡建设部、发改委、财政部联合印发的《2009～2011年廉租住房保障规划》中提到，总体目标是：从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。 　　其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。 　　为什么是518万套？住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。这也是当时让业界轰动的9000亿住房保障计划。 　　短短半年，廉租房的数量从此前预计新增200万套猛增到500多万套。王沛认为，政府正式确立"以廉租房为绝对主体的居民住房保障体系"，经济适用房可能将从此淡出历史舞台。在公布的《2009-2011年廉租住房保障规划》中，原来制定的经济适用房的建设计划被全部换成了廉租房，虽然保障性住房建设计划总量并没有明显变化，但是从经济适用房到廉租房的重大结构调整意味着政府正式确立"以廉租房为绝对主体的居民住房保障体系"。 　　按照规划，2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。 　　400万套经适房退出舞台？ 　　从1991年的"酝酿时期"到不寻常的2009年，经济适用房走过了18年的春秋，王沛认为，中央政府作出的这一重大调整"突然"而又"合乎必然"。经济适用房从2005年开始就越来越多地集中了舆论的争议，同时，政府从08年开始大规模推进廉租房建设的力度其实就隐隐表明了政府对经适房的态度。 　　一贯直言不讳的房地产商任志强早在去年9000亿住房保障计划出台之后就在其博客表示，应取消经济适用住房的计划。 　　任志强认为，目前经济适用住房的限定标准都在个人收入要纳高税的条件下审定的，远不如对这些家庭用减税的方式帮助其购买商品房或用减个税贴息贴租的方式解决住房问题。而超量的这类房屋建设只会对市场化产生巨大的挤出效应和破坏性。 　　两会期间，"取消经济适用房"的呼声让建设部官员不得不出面回应。5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥再次就此问题做出回应时表示：这个问题各界看法不一致，主要反映在经济适用住房项目上。对于经济适用住房和廉租房，到底哪一种形式更有利于住房保障制度的建设，我个人观点，从目前我们国家住房保障制度和政策来看，廉租住房和经济适用住房都属于保障性住房。各地根据自己的经济发展水平，也根据本地群众的实际居住状况，是以廉租住房为主提供保障，还是辅以经济适用住房，我觉得可以由地方政府因地制宜。 　　从实践情况来看，对于廉租住房和经济适用住房的政策掌握，各地有一定差异。比如说在中西部一些地区，住房市场供应比较充足，房价当中土地成本占比较低，有的地方通过给低收入家庭一些住房补贴，让他们在普通商品房市场当中购买住房，也有一些地方比较集中的建廉租住房。 　　从齐骥的回应来看，并没有力挺经济适用房。王沛认为，失去了中央政策的督促和激励，地方政府更没有动力去大量建设经适房，因此经济适用房很可能将从此逐渐淡出历史舞台。当然，由于三部委发布的是针对廉租房的文件，也有可能随后发布的经济适用房规划仍有大规模的投资计划。 　　但有些城市对经适房就开始回避。"中山保障性住房将以廉租房为重点，暂不考虑建经济适用房。"中山市委常委、常务副市长邓小兵日前就表示，在中山，120平方米的商品房是销售主力，而经济适用房要求在90平方米以下，未必会受到市民的青睐。 　　拔出"眼中钉"商品房大快朵颐？ 　　在任志强等开发商的眼里，经济适用房或许是"眼中钉"。400万套经济适用房如果真的投入建设，市场人士普遍认为，未来三年对商品住房的影响非常深远，肯定要挤出一部分买家。 　　易居中国认为，9000亿保障性安居工程投资将对中国商品住房市场产生较大影响。短期内会对稳定住房成交量有明显作用，中期内则从两个方面对商品住房市场产生作用：一是抑制商品住房价格反弹，二是成交量分流。同时，会对整个中国住宅市场的运行发生深刻的影响。 　　如果经济适用房真的从400万套减少到几十万套，对于商品房市场来说是不是一个好消息呢？ 　　市场人士认为，政府的思路并没有改变，商品房市场未必能够从中得到多少好处，如果真的减少经济适用房供应，政府肯定会以其他的形式满足低收入人群的住房需要。 　　易居中国认为，今后房地产行业的发展要与此前十年的发展有一个重要的不同，即不再以房地产市场化为单一的发展方向，取而代之的是住房保障体系和商品房市场化体系双轨运行。 　　在"住房保障体系"和"商品房市场化体系"并行不悖的背景下，开发商想"逼死"经适房捞到好处是不可能的。 　　此前，易居中国也担心，经济适用房对商品房市场的冲击。其认为，9000亿安居工程的重点应侧重廉租房建设，经适用房建设规模偏大，需要适当控制。另外，地方政府可以考虑向部分符合经济适用房政策标准的群体发放货币补贴，让其去市场上买房，或者收购部分滞销的普通住宅项目以做经济适用房分配，以减轻经济适用房建设对普通商品住宅市场正常运行的影响。长沙、重庆、郑州等城市已开始进行这方面的有益尝试。

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