城市化推动房价回升

过去数年来，支撑内地房地产价格上涨的两大因素，城市化和人口红利并未出现重大变化。城市化加速导致需求大增，人口红利将需求转化成现实的购买力，相比之下，通胀预期只是借口。 　　城市化的推动力来自工业化。最初中心城市的兴起，大多由制造业带动。不难发现，各地都选定了几大支柱产业。内地的制造业的产能、大规模化生产令人叹为观止。十年前，如果有内地公司收购海外大型老牌制造商的资产，可能被讥为妙想天开。但上海汽车、南京汽车做到了，如今，内陆公司也能收购悍马品牌。随着中、西部地区基础设施的改善，与沿海的物流成本大幅下降，制造业由沿海转移到内陆的趋势愈见明显，这意味劳工由乡村向沿海转移到大潮会出现分化。新的区域性制造中心形成后，就近转移应可期。毫无疑问，新的工业化加速推进内陆城市化进程。 　　城市化进程不可逆。主要在于制造业过剩的产能需要消化。比如巨大的钢铁产能，部分服务于出口产业、部分服务于城市化。一旦这两部分的需求消失，不仅影响制造业，也会拖累上游的能源产业。而今年在城市化加快的预期下，钢铁过剩产能不再成为障碍，远洋铁矿石运输价格暴涨，打破了过往的航运业周期。 　　因而，城市化无法复制海外的路径，主要在于资源依赖。如果不以制造业为发展重心，转而发展服务业？目前，房地产成为各个城市当之无愧的支柱产业。但其消耗的钢材、水泥、铝型材以及化工材料，无一不是高耗能产业。 　　高地价、高税收、较高利润率、资金密集、劳动密集的特点，使得利益相关者难以自拔。房价的稳中有升，是这场游戏能持续的前提。在婴儿潮出生的一代未退休之前，房地产市场成为储蓄分流的主管道，卖地收入也是地方政府推动城市化的资金来源。 　　股价先于实体经济见底回升，房价领先城市化而上涨。如今，一致预期可以更快的速度席卷各地，当购房者一窝蜂涌向售楼处，泡沫的形成无法阻止。直到资源的消耗无以为继，大宗商品的价格重返历史高位；土地改革无法释放出更多土地资源；老龄化的社会中，民众将更多的支出用于医疗和养老时，房地产作为资产的价值会下降。房地产没有近忧，仍有远虑。

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