蔡鸿岩：“公开房价成本”是舍本逐末

    区分保障性住房与商品房是决策之前提    多年以来，在探讨房价问题上包括政府和媒体舆论在内经常忽略一个前提，就是商品房与社会保障性住房必然要区别开来看待，我们的住房政策才有可能保持科学、正确的方向和尺度。    由于政府在制定近年的房产政策时忽视或者说的无力{TodayHot}提供保障性住房，我们不得不将所有城市人群不加区公地都赶进商品房市场，所以商品房价自然成本了众矢之的。完全让商品房来背负住房紧缺的社会及舆论压力，显然是有失公允。    无论是世界经济发达国家还是经济发展中国家，我们现在没有看到一个先例是通过住房完全商品化满足所有城市居民的需求。即使在欧美发达国家，住房私有化率最高的国家也不会超过五成、六成。而我们国家现在城镇住房私有化率竟然已经高达80%。    众所周知，当前中国潜在的最大的社会问题就是贫富分化。社会人群收入不均，在住房的需求上显然会有天壤之别。当把拥有上亿资产的富豪与登自行车上下班的“穷光蛋”一齐推进商品房市场里选择住房，其景象就是我们现在所看到的——穷人哭叫房价太高，富豪也未必对此买帐。{HotTag}    城市低收入、无自身解决能力解决住房的人应归入保障性住房对象行列，让有钱人进入商品房市场自由选购商品。这对于许多业内人士，也包括一些城市政府直接的主管者来说，他们并非不懂得这样的道理。问题是出在城市的最高层其更看重的是GDP指标，是土地财政收入。虽然近些年，中国几乎所有的城市每年有大把大把的土地出让收入，但几乎不可能有市长意识到应该“取之于土，用之于民”这样的逻辑关系。土地财政收入用于城市的面子工程，用于充值GDP，而没有人想到要拿出一部分来，政府投入来建造或者提供保障性住房。    以北京市为例，早在2000年前后有关部门就在探讨建立赚租房供应机制这一问题。除了后来曾经过场式的搞过仅仅一两次，总数没有过百的赚租房源抽号分配活动之外，此项工作至今也没见任何的实质性推进。而之前一年左右开始的大规模的经济适用房建设，却由于执行过程中，在购买对象上不加任何限制，导致许多富人进入投资和大量外地人群购买，进而使经济适用房政策难以达到政府初衷愿望的结果出现。    该保障的对象没有人愿意出钱去提供保障，该放开的又总炒炒闹闹横加干涉。所以住房的社会矛盾自然也就趋于激化突出。“开发商黑心”、“公开房价成本”实质上成为了一场泄私忿的运动。在这样的背景下去要求公开价成本，显然不是理智之举，也不是治本之策。    公开房价成本的意义及法律阻碍    前面我讲了，公开商品房成本价格要以区分保障性住房和商品房为前提。其实意思也就是现在要公开房价成本，首先要公开保障性住房的房价构成，比如经济适用房。在此前提下，公开商品房成本也才会具有一定的意义。    对于商品房来说，要求其公开成本价格在法律上尚存在执行方面的瑕疵，同时，由于房地产开发过程中，几乎每一个环节都存在或多或少黑箱操作和权钱交易，即便强制执行商人也会有手段对付政策，执行难度大可操作性不强，所以极有可能会又流于形式。让我们从法律角度看要求房价成本公开。    2004年颁布的《房地产管理法》第三十四条中，只对“国家实行房地产成本价格申报制度”做了一般规定，而没有对房地产价格的确定和成本的公布做出规定与约束。也就是说立法时非常明确的说明了不必要对此做出法律的限制。    建设部（2001）88号令颁布的《商品房销售管理办法》第十七条中也明确规定：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”说明商品房是个交易双方自由定价的事宜，是随市场供求关系和产品质量、环境、位置及配套条件来决定的，而非政府管制与决定的事。协商议定是当事人的权利而非政府的权利。商品房在法律法规中明确的界定为市场调节价格的范围。    再从我国的《价格法》看，其第三章：经营者的价格行为中第十一条规定：“经营者进行价格活动，享有以下权利：（一）自主制定属于市场调节的价格；（二）在政府指导价规定的幅度内制定价格；（三）……”。同时第三章政府的定价行为中第十八条列举了政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的商品和服务价格，其中并不包括市场化经营的商品房价格。《价格法》中有对经营者违约违法的管理规定，但没有公布成本构成的要求，只对政府指导价与政府定价商品有成本调查的要求。    至于保障性住房比如经济适用房的价格成本构成，倒是有公开的必要性，而且最好是及时彻底。    原因不仅是国家在订立此政策时妈即明确规定：经济适用房建设开发利润不得超过3%，而且更重要在于绝大多数经济适用房开发，开发商的真实利润往往都远高于这一标准，彻查的必要性是显而易见的。    截至目前大部分城市相当多一部经济适用房项目开发都是私人企业开发，开发商从起初的利用经济适用房政策当做“规避市场风险”的手段，到之后将经济适用房当做“争取利润”的机会，不管目的是何，其操作手法倒是再简单不过：从设计施工即调标准，再到施工队伍“自有化”，直到建材全部“自我消化”，总之，把成本加大到足以保证利润控制在3%的限额内，把利润最大化地转移到“建造成本”之中。这种手脚商人做起来易如反掌，但要想查证界定出来何是违法、何是违规可能并非想象的那么简单。

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