上海房产市场出现新格局　一手房和二手房互补发展

    目前，上海一手房和二手房出现互补发展新格局，满足了不同的市场需求。市场总体成交仍以一手房为主，成交为市场主导的区域包括黄浦、浦东和闵行。浦东和闵行两个区面积较大，在中环线以外的区域正处于发展阶段，市场供应以一手房为主，且在整个区域中占据较大份额，因此这两个区的{TodayHot}一手房交易量超过二手房。处于市中心的黄浦区是一手房供应量最大的区域，其供应比例超过总量的50％。而一、二手房成交都比较活跃的区域包括闸北、卢湾、长宁和杨浦。目前一、二手房成交量之比基本都在1∶1。 　　成熟板块显现互相竞争关系。总体上来看，目前本市一、二手房市场都处于发展阶段，因此在成交量和成交价的变化上都遵循同样的发展趋势。但是在一些市场成熟的板块，一、二手房之间已经开始出现了相互间的竞争关系。如静安区二手房供应量较大，大部分为次新房，与一手房形成了竞争关系，二手房价格与一手房成交量的相关系数高达0．74，与其相类似的还有普陀区的内普陀板块和闵行区的莘庄板块。 　　普陀和虹口一手房价格低于二手房。普陀和虹口两区目前一手房新增供应量大多集中在内环线以外，二手房交易则主要集中在内环线以内。以虹口区为例，该区住宅物业价格跨度较大，既有北外滩板块单价在2万元以上的高档公寓，也有凉城板块单价在1万元左右的普通住宅，不过在该区内环线以内，土地供应紧缺，市场成交主要以二手房为主，均价一般都在每平方米1．5万元以上。一手房供应绝大部分位于内环线以外，成交均价在每平方米1万元左右。因此从成交均价来看，该区域二手房成交均价要高于一手房，这种价格差异更多地反映出区域内房源的成交结构，两个市场互补，满足不同购房者的需求。 　　市中心二手房价格低于一手房。浦东和徐汇两区一、二手房成交价格差距不大，原因在于这两个区的一、二手房成交分布较为均匀，不存在分别集中在不同价格段的问题，且这两个区域外围地区住宅成交量都比较大，在一定程度上稀释了其他档次物业成交对均价所带来的影响。

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