展望2007：楼市面临更严厉调控 二三线城市红火

    “房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。”12月8日，国家信息中心预测部部长范剑平在接受《中国经济时报》记者采访时表示，2007年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，楼市亦将更加趋于理性。{TodayHot}　　“今年宏观调控的效果九、十月已开始显现，十一、十二月以及明年一月，将进一步显现。这些调控措施如能得到落实，整个经济将保持平稳增长，房价不出现反弹的可能性大。”范剑平说，从整体上来说，房地产市场是健康的。不过，他同时表示，北京等“个别城市确实有泡沫。”{HotTag}　　值得关注的是，12月5至12月7日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的主要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”；“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。　　另有专家表示，假若一线城市房价上涨仍然较快，明年可能将面临更严厉调控。　　京城楼市出现泡沫？　　“房地产调控实际没有用，效果不大，怎么调控都没有用。”12月7日，记者致电国内一知名经济学家，拟请其谈一谈有关房地产调控方面的话题，出乎记者意料的是这位不愿具名也不愿谈论这一话题的经济学家，竟然对房地产调控持相当消极和悲观的看法。他说：“不管怎么调控实际都不管用，越调控，房价反而涨得越高。”最后，这位经济学家表示，造成这种情况最根本的原因不在调控本身，而是中国房地产机制的问题。　　国家发改委和国家统计局最近联合公布的数据显示，10月份，全国房价总体来看仍是一片涨势，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%。涨幅较大的主要城市包括：北京、厦门、深圳、福州、沈阳和广州。其中北京以10.7%的同比涨幅位居榜首。而来自北京市官方的最新统计数据则显示，今年三季度京城房价较一季度上涨近千元，涨幅相当惊人。　　范剑平不太同意“调控无用”这一说法。“如果没有调控，房价可能就不是现在这个样子，不是现在的涨幅回落，而是进一步上升。”　　“房地产投资有一个周期的问题，调控对新立项的项目有影响，而对已开工在建项目的影响有一个过程。现在调控政策出台后支持上涨，更主要的是我们房地产的结构问题，主要体现为经济适用房和廉租房占比较低，住房保障力度不够。其次，中央各项宏观调控政策、措施在各地得到落实，需要有一个过程。”　　“即使房地产调控，也不能指望房价绝对水平下降，这也是不现实的，而通常表现为涨幅回落。”范剑平强调，“在经济发展保持平稳、较快发展情况下，房价下降不太可能，房价涨跌与经济有关，只有泡沫破灭，经济出现萧条，房价才会下降。　　“目前，个别城市确实有泡沫，但是从整体来看，房地产市场还是健康的。”范剑平认为，对于房价上涨这个问题，还需要用国际性眼光来看待。“当今国际资本市场流动性过多，许多发达国家房价本身很高，但房价也在上涨，可以说当前房价上涨是世界性上涨。”　　目前究竟哪些城市有泡沫？范剑平给出的说法是，“涨幅在10%以上的局部地区都有一定的泡沫。”范剑平表示，北京目前已出现房地产泡沫。他指出，房价过高或上涨过快，不仅老百姓不满意，而且，对于地方政府来说，还将以牺牲长远利益为代价，因此地方政府眼光不应短视。 一线楼市或将面临更严厉调控　　中国社会科学院城市中心主任牛凤瑞认为，不管是北京、上海、广州一线城市，还是其他二三线城市，“中国房价从长远看，总的趋势是上升的。”牛凤瑞说，这是因为促使房价上升的因素存在，但并不等于房价上涨越快越高越好，必须承认这个现象，并基于这种现象采取对策。　　“房价上涨或下降，是市场配置资源的一种形式，政府没必要跟着走，不要过分重视，而忽视更重要的东西，比如房地产市场交易秩序。看房价应该看一个总的趋势，必须连着几年比较。”牛凤瑞说，从2000-2005年，中国房价上涨速度均低于GDP和人均可支配收入增长速度。　　牛凤瑞表示，北京房价今年出现的大幅上涨，带有一定补涨的因素。他预计，未来1-3年，北京房价仍将保持上涨态势，但不会长期延续去年以来出现的大幅上涨。“房价涨跌首先取决于供给，如果房屋供应量不能满足，还可能进一步上涨。政府真想控制房价，应想方设法增加供给。”　　与牛凤瑞的观点不同，香港中原集团主席施永清认为，未来房价走势有很多的不确定性。　　“我看到的情况是空置量比较多，有些人买了房子他不是住或用，而是买来投资。现在房地产的问题不是因为我们经济不好，也不是真正的供不应求，而是房地产速度比经济发展还要快，我们建的房子比实际需要的可能更多。”施永清说，现在房地产市场是供大于用的需求，但供小于投资的需求，换言之，即一方面是供过于求——从用家(自用或自住)的角度；但从投资者的角度，是求过于供。”　　施永清还认为，房地产的走势，要看整体的经济。“现在是房价除了长三角升慢一点之外，其他地方，北京、深圳、广州都在上升，而且还上升得比较快。关于房价的涨跌，2008年我估计不到。从一线城市房价来看，市场里面有一定的泡沫，但是泡沫什么时候爆破我不知道，这要看政府的政策和外面的环境。”　　“现在有一个估计，美国经济可能会放缓，美国房地产价钱也见底了，这可能会影响到中国经济。基本上，我的判断是中国经济可能是最多放慢了一点，但是就像前面提到，前几年有的地方房价上升的速度比经济增长的速度要快，尤其是大城市，这在某一种程度存在着危机。”施永清表示，“去年的宏观调控成效不是太好，所以很有可能中央还有新的政策出来，对原来政策落实的程度、落实的力量会加强，那就是看中央落实的力有多大，贯彻的力有多大。”在施永清看来，影响房价走势的变数还是很多的。　　国务院发展研究中心研究员廖英敏则表示，从刚刚闭幕的中央经济工作会议看，明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能还会出台一些调控政策。廖英敏认为，有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具体的措施。　　廖英敏分析，问责与税收手段可能是明年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。　　“今年房地产调控效果不好，主要是地方政府执行力度不够。”谈到北京等一线城市今年房价的迅速上涨，廖英敏认为，如果房价还继续大幅上涨，明年中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，对执行不力的地方政府可能将进行惩治，直至追究有关负责人的责任，以使中央各项调控政策落到实处。 二、三线城市开发更红火 　　当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“抢”破头时，不少精明的开发商早已将触角伸向了二、三线城市。　　2006年一年中，万科在天津挂起了东丽湖和水晶城项目的销售大旗；中海地产在苏州工业园区取得了20万平方米的居住用地；而在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后又在山东东营取得新项目，这使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。　　“万科挺进天津、沈阳、佛山等地；首创置业进入太原、无锡等地；富力地产的触角也伸向了天津、西安等地；阳光100甚至成了很多房企挺进二、三线城市的榜样……”一位正打算进军外地市场的京城开发商向中国经济时报记者表示，如果说2006年很多房企还在观望中，那么，2007年将是房地产企业集中向二、三城市挺进的“火红”之年。　　二、三线城市成香饽饽　　“二、三线城市目前是地产界关注的焦点市场。”最早在全国二、三线城市进行扩张的阳光100公司常务副总经理范小冲在接受中国经济时报记者专访时表示，目前的一线城市竞争已经相当激烈，而二、三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是房地产企业的最佳战略选择。　　阳光100是最先嗅到二、三线城市偌大商机的房地产企业，但绝非是最后一个。前不久，富力地产在西安召开新闻发布会，酝酿已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居乐集团与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目，项目规划面积2.3万亩；中海地产在苏州工业园区也取得20万平方米居住用地；华润置地以挂牌方式获得苏州市一块住宅用地，地价高达7.85亿元。而在此之前，华润置地已经取得湖南长沙星沙国家级经济技术开发区的商住地块，土地规模为48万平方米……凯德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二线城市频频出手。　　“一些并不引人注目的二线城市名字开始出现在知名房地产公司开拓名单中：西安、长沙、厦门、太原……”范小冲说，阳光100在不久前已经进入了三线城市如广西柳州、山东东营。“不用等太久，这个名单就可以拉得更长。”　　今年以来针对房地产业的宏观调控一浪高过一浪。而在二、三线城市，尽管身在其中的开发商们大都谨慎行事，但拿地、开工、销售工作却有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，计划在2014年前在成都开发5到7个项目。　　凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。　　比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给了开发商很多信心。 房价呈上涨趋势、小户型成主流　　虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心，但这种信心显然将在未来随着大家的争相进入而改变。“当大家都关注二、三线城市时，这个市场的竞争也就随之而来了。”范小冲告诉记者，2001年阳光100去济南、天津等地寻求发展时，当地政府表现得非常欢迎，积极从土地、招商政策等方面给予企业最大的支持。但现在，政府的态度不再像过去那么积极，企业之间的竞争也更加激烈。　　“去二、三线城市‘开疆拓土’的开发商越多，其地价上涨的速度也就越快，成本增加，房价必然呈上涨趋势。”此前已经在唐山、天津等地代理销售多个项目的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰在接受记者采访时表示，外地开发商在当地拿地的成本肯定会高于当地开发商。据媒体报道，2005年天津外地开发商所获土地面积占总成交面积的15%，但交易金额却占总交易金额的40%。“外地开发商的开发成本高，所以必须做高端物业，否则根本不具备竞争力。”杨少峰告诉记者，品质提升后，房价必须要有合理的上涨空间。　　与此同时，小户型在2007年将是二、三线城市的主流需求。“我们最近在南宁和柳州开盘的两个新项目中，小户型卖得特别火。”范小冲表示，小户型永远是市场中卖得最好的。与范小冲持有同样理论的业内人士不在少数，杨少峰认为，任何城市，购房人群基本是“金字塔”型，也就是对低总价、小户型需求量最大的普通消费者占多数。“我在唐山代理的一个项目，早上八点半开盘，但到了10点半时三百多套小户型基本全部卖完了。”杨少峰说，新的宏观调控政策要求90平方米以下户型占70%，这预示着以后小户型将成为市场主流。“有人担心这样小户型会过剩，其实根本不可能，因为供应在短期内还无法满足市场的需求。”　　不可避免的市场洗牌　　事实上，当从一线城市转战进入二、三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动，洗牌是不可避免的。“外地开发商在适应当地市场的同时，以雄厚的资金、先进的理念以及成熟的管理模式全面冲击着当地开发商。”一位不愿意透露姓名的北京开发商告诉记者，二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商，而是投机商。“我曾在一个三线城市遇到一个开发商，其拿到了一个160亩的大项目，但手上的自有资金却只有3000万元。”该人士表示，像这种开发商资金链随时都会断裂。　　“随着政策越来越严，再加上很多品牌开发商进入，实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰出市场。”杨少峰指出，现在有一些二、三线的当地开发商已经明显感觉到了品牌开发商带给他们的压力。　　但与当地小规模开发商被淘汰出市场一样，拓展二、三线城市同样也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。2006年9月6日，路劲基建(1098.HK)于联交所发布公告，路劲基建与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以12.8亿元的资金，出让了顺驰中国55%的股权，基本失去了顺驰的控制权。“如果没有宏观调控，你想想顺驰现在什么样？”这是此前孙宏斌的肺腑之言，但现实却是没有“如果”，或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了最为现实的“案例”以供警示。　　“进军二、三线城市的商机人人都能看得到，但并不是人人都能赚得到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌，与资本市场进行有机结合，才能完成从机会到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。”2007年，二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。

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