房地产宏观调控日趋精准

    从近期的一系列调控手法来看，今年的调控政策与往年有重大的区别，调控手段日趋市场化、细化。    90平方米改变市场    2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 {TodayHot}    4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。    5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六条措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控的序幕。    5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，{HotTag}提出90平方米、双70％的标准。    7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。    国务院、建设部的多次强调，让90平方米标准成为了整个房地产本年度影响力最大的政策，更为重要的是，该政策的影响力不过是刚刚体现，众多都市人群的生活就将在该政策的影响下，受到长期的影响。    7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。    税务稽查成为年度重点    近期调控的一大特点就是税务稽查成为一大热点。北京市地税局11月17日下发通知，自2006年1月1日起，房地产开发企业将一律实行查账征收方式征缴企业所得税。    不久前，财政部发布的一则公告称，目前部分房地产企业会计信息失真较为严重。在抽查的39户房企中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率却高达26.70%，隐瞒利润超过一半，部分房地产企业刻意隐瞒的利润率高达57%。财政部的这种表态是以往极为罕见的，该消息的公布实际上蕴涵着一定的政策导向意义。    11月17日，北京市地税局下发“补充通知”，该“通知”指出，房地产开发企业所得税自2006年1月1日起，由定率征收方式改为查账征收方式。查账征收的计算公式是根据企业申报的收入减去成本算出利润后，乘以相应的税率33%，算出应纳税金。其申请的数据须获税务机关审核。    据了解，房企所得税是以年度进行结算的。此前采用的是定率征收，主要是开发商在一个项目销售前，地税局根据开发商上报的项目相关费用测算其获利水平，确定其应税所得率，然后根据测定的售房收入乘以应税所得率得出企业利润，再乘以相应税率（33%），算出应纳税金。在项目开发结束后，再根据项目的实际获利水平进行多退少补。按照规定，房地产开发企业的应税所得率为10%－20%之间。同时，北京税务部门正在掀起一场针对开发商的税检风暴。据悉，这次检查是不同区域税务部门换查，其中重点对房地产企业营业税、企业所得税等七项税收进行严密的检查。这场税务风暴，不只针对北京地区的房地产企业，上海的不少房地产企业已经接受过税务部门的税检了。    节约用地成为铁律    12月18日，国土资源部、国家发展改革委正式对外公布了《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，两目录自《通知》发出之日起实行。按照新目录，家具城、建材城、赛车场、公墓等被列入限制用地项目。年底的新政出击，更是全面确立了节约用地的铁律。    《限制用地项目目录》第一至第十四类依次为农林业、煤炭、电力、石油天然气和化工、钢铁、有色金属、黄金、建材、机械制造、轻工、党政机关新建楼、城市主干道、城市游憩集会广场及其他项目。《通知》规定，凡列入《限制用地项目目录》第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入《限制用地项目目录》第十一至第十四类的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。    在《限制用地项目目录》中，与1999年的目录相比，在其他项目一类中，变化最大的是，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等六大项目不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。    2007年对政策的期待    房地产市场最容易受到相关行业政策的影响，2006年出台的一系列政策已经深刻地影响到了未来多年的市场发展轨迹，但比如物业税等一系列重大政策依然还在研究、制订之中，2007年将会出现哪些政策？政策又会将市场带向何方？    ★期待一：对大户型住宅征收高额税费    在年底举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。    刘志峰表示，目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。在大户型的使用成本上，刘志峰说，如同供暖改革一样，针对中央机关取暖大锅饭等现象，今后可能要以个人为单位取暖，而对户型面积偏大的住宅而言，个人将承担更多取暖费，以及相关的各种费用。    刘志峰还透露，鼓励小户型的措施还包括设计收费制度改革问题。目前，设计师在对某个住宅项目的设计过程中，都是按照面积收取设计费用，这对设计小户型的项目而言，存在工作量大却挣钱少的问题。今后，这种局面将改变，并从设计费上给予倾斜。    ★期待二：农村集体建设用地直接进入市场    年末，有媒体报道称，国家发改委宏观研究院将发布一份关于当前土地调控政策效应的报告。报告建议允许农村集体建设用地直接进入市场。伴随着国发31号文件相关政策的执行，今年下半年以来土地违法现象明显减少，紧缩性的土地政策正在发挥积极效应。但由于目前的土地调控政策着眼于短期效果的迅疾有效，尚未触及我国土地制度的根本性问题，没能从源头上修正地方政府卖地生财的制度缺陷，其长期效果还有待进一步观察。    有媒体报道称，据消息人士透露，报告就当下土地制度改革提出了两个建议，具体为：首先，要打破地方政府对土地一级市场的垄断，允许农村集体建设用地直接进入市场。详细而言，在农地转为建设用地的增量环节，经营性土地应由交易双方谈判商定，公益性用地由农民与政府直接进行谈判。其次，通过立法形式赋予农民在土地征用和征购过程中与地方政府平等的法律地位。    ★期待三：物业税有望推出    2006年，有多位专家、人士表示，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来探索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。    据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是用于缴了各种税费。物业税开征后，就会把购房人原来交易环节征收的税费稀释到拥有环节，房地产的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本近40%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余的在剩余的69年中分别缴纳。    该政策的推出对市场造成的变革将会是本质性的。    ★期待四：政策协调性将会加强    国土资源部有关人士向记者表示，在刚刚结束的中央经济工作会议上，对于房地产的调控，此次不仅提出“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，更要求“加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合”。国土资源部在新的一年要进一步加强国土资源管理和调控，严厉制止违法违规用地，坚决遏制新增建设用地规模过度扩张的势头。    国土资源部部长孙文盛近日表示，刚刚结束的中央经济工作会议，对国土资源参与经济宏观调控提出了更高要求。一是要保持稳定，继续从严从紧守住土地供应“闸门”；二是要继续完善调控手段，充分利用经济手段、法律手段并辅之以必要的行政手段加强宏观调控，特别是利用经济手段参与宏观调控，包括提高用地成本，利用价格杠杆促进资源节约集约利用，进而促进经济结构调整和经济增长方式的转变；三是利益分配要有利于调动各方面主体的积极性。    国土资源部有关人士向记者表示，从现在的形势看，明年各个部门出台调控政策的协调性将会加强，土地政策、社会政策将会注意协调。

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